"분양가 이래서 높나"… PF 돌려막기가 '주범'?

머니투데이

전병윤 기자

A건설이 시공사로 참여한 경기 화성시 반월동 B아파트 건설사업이 일정 지연으로 인해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권을 유동화한 자산유동화기업어음(ABCP)을 잇따라 발행하고 있다.

자금력없는 시행사가 사업을 주도한 탓에 금융회사로부터 대출을 받았고 이를 갚기 위해 ABCP를 거듭 발행하는 일종의 '돌려막기'를 하고 있는 것이다. 사업이 속도를 내지 못하면서 원금 상환을 위한 이자부담만 늘고 있다. 금융비용은 고스란히 입주자들에 전가될 것이란 지적이다.

1일 부동산 및 금융업계에 따르면 화성시 반월동 B아파트 건설사업의 특수목적회사(SPC)인 S사와 C사는 만기가 돌아오는 대출금과 ABCP를 상환하기 위해 총 2100억원 규모의 ABCP를 발행한다. 시행사인 I사는 지난해 SPC를 통해 금융회사들로부터 총 3300억원의 PF 대출을 받았다.

이중 ABCP로 3100억원, 자산유동화대출(ABL)로 200억원을 유동화시켜 투자자들에게 판매했다. 조달 금리는 대략 6% 후반대로 알려졌다. 이 과정에서 시공사는 3300억원 전액에 대해 연대보증과 자금보충약정을 맺어 신용을 보강했다. 시행사는 만기가 돌아온 부족한 금액을 PF 대출 등을 통해 갚을 예정이다.

반월동 B아파트 건설사업은 화성시 반월동 660-1번지 일대에 아파트 1760가구를 짓는 프로젝트다. 지난해 6월 사업승인을 거쳐 10월 착공 및 분양을 목표로 했지만 지연되고 있다. 분양 시점이 늦어지면서 대출(브릿지론) 채권의 원리금 상환도 미뤄지고 있다. 이 때문에 ABCP를 재발행할 수밖에 없고 그만큼 이자부담만 늘고 있다.

이처럼 불필요한 금융비용은 분양가를 높일 수밖에 없다는 지적이다. 한 업계 관계자는 "애초부터 자금력없는 시행사들이 사업을 진행하는 과정에서 초기 투자금액 중 대부분을 금융사로부터 차입해 이자부담이 늘어났고 이를 아파트 원가에 반영시키고 있다"며 "첫 단추를 잘못 꿴 탓에 건설사들이 연대보증을 서고 재무적 부담으로 부실화되는 고질적인 악순환이 반복되고 있다"고 꼬집었다.

시행사와 시공사는 지난해 12월 화성시 아파트사업을 위한 지구단위계획 인가를 받은 후 사업계획을 수립하고 있는 만큼 빠른 시일 안에 정상화시킨다는 방침이다.

시공사 관계자는 "금융위기후 분양시장이 한파를 겪었던데다 7개 지구단위계획에 묶여 있어 다른 곳과 동시에 허가를 받는 과정에서 지연돼 왔다"며 "분양가에 금융비용 부담을 최소화하도록 할 것"이라고 말했다.