문턱 낮아진 주택 임대사업, 투자 유의점은

정부가 전월세시장 안정대책의 일환으로 민간 임대사업자의 진입장벽을 낮추면서 매입임대사업에 관심을 갖는 수요자들이 늘고 있다. 주택 3가구를 5년 이상만 임대하면 사업자로 등록이 가능한데다 각종 세제 지원 혜택까지 받을 수 있어서다.

전문가들은 '2.11 전·월세 대책'으로 임대사업자에 대한 자격요건이 완화된데다 취득·등록세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세제 혜택이 풍성한 만큼 여유자금이 있는 사람들은 임대사업을 적극적으로 고려해볼 만하다고 입을 모은다. 다만 입지 여건과 투자 가치, 주택 노후도 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 투자에 나서는 것이 바람직하다고 조언한다.


◇자격요건 완화에 세제 혜택까지…임대사업 활성화될까=매입임대사업자 제도는 정식 사업자등록을 하고 일정 규모 주택을 일정 기간 이상 임대할 경우 세제 혜택을 주는 것이다. 매입 임대사업자로 등록하면 매년 임대수입에 대한 소득세를 납부해야 하지만 취득·보유·양도세 등 세제혜택이 큰데다 임대사업이 끝난 뒤 시세차익도 기대할 수 있다.

서울지역 임대사업자는 현재 5가구를 10년 이상 임대해야 사업자 등록, 세제 혜택 등이 가능하지만 앞으로는 3가구를 5년 이상 임대하면 된다. 경기·인천의 경우 임대주택수는 종전과 같은 3가구지만 임대 기간이 7년에서 5년으로 단축된다.

임대 주택규모 규제도 풀린다. 종전까지 수도권의 매입임대 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하로 제한됐지만 앞으로는 149㎡ 이하 중대형까지 매입해 임대할 수 있다. 서울 3억원, 경기·인천 6억원 이하로 제한된 종전의 개별주택 취득가격(공시가격) 기준은 지역과 관계없이 모두 6억원 이하로 바뀐다.


세제 혜택도 풍성하다. 우선 임대사업자로 등록하면 전용 60㎡ 이하 주택은 취득·등록세가 면제되고 60∼149㎡ 이하는 25% 감면된다. 종부세는 합산과세 대상에서 제외해 사실상 비과세된다. 양도세 역시 중과대상에서 제외해 보유기간에 따라 일반과세(6∼35%)한다. 준공후 미분양(기준시가 6억원 이하, 전용면적 149㎡ 이하)을 매입해 5년 이상 임대하는 사업자에게는 양도세의 50%를 깎아준다.

13일 국토해양부에 따르면 지난해말 기준 전국의 매입 임대사업자수는 총 4만3457명이다. 전문가들은 이번 대책으로 문턱이 크게 낮아진 만큼 임대사업자 등록수가 증가할 것으로 내다봤다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 "최근 월세 수익률이 하락하고 있지만 은행금리와 비교하면 임대사업은 여전히 매력적인 투자법"이라며 "고령화 시대 안정적인 노후대책 수단을 찾고 있는 수요자들이 많아 임대사업자가 늘어날 가능성이 크다"고 말했다.


◇주택매입 임대사업, 투자 유의점은=임대사업용 주택을 고를 때는 매매가 대비 전세가 비율을 따져봐야 한다. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳은 임대수익률이 그만큼 높다는 것을 의미한다. 매년 소득세를 납부해야 하는 만큼 전세가 비율이 높은 곳이 유리하다. 다만 전세가 비율이 높은 곳은 임대수요가 많은 지역이서 높은 시세차익을 기대하기는 어렵다.

입지여건을 살피는 것은 기본이다. 임대를 목적으로 한 상품인 만큼 무엇보다 교통여건이 중요하다. 지하철이 가까운 역세권 등 대중교통 이용이 수월한 곳이 임차인을 구하기 좋다. 구매한 뒤 최소 5년간 임대해야 하는 만큼 너무 낡은 주택은 피하는 것이 바람직하다. 준공후 미분양아파트를 구매할 때는 입지는 물론 분양가, 주변 시세, 입주율 등을 확인해야 한다.

함영진 부동산써브 실장은 "새 아파트 입주물량이 쏟아지는 등 주택 공급이 과다한 지역은 임대사업을 하기에 적합하지 않다"며 "5년뒤 개발호재와 수급상황까지 꼼꼼히 체크한 뒤 가격이 오를만한 곳을 선택해야 한다"고 조언했다.

집값 전망이 불투명한 만큼 무리한 투자는 금물이다. 김규정 부동산114 본부장은 "임대사업 여건은 개선됐지만 5년뒤 집값이 어떻게 될 지는 누구도 예측할 수 없다"며 "무리한 투자는 오히려 해가 될수도 있는 만큼 투자에 신중을 기해야 한다"고 지적했다.