전셋값에 집값도 뛴다고?…"봄은 오긴 했는데.."

- 투자심리지수·경매낙찰가율 5개월째 상승
- 전셋값 비율 전고점 수준…급매물도 줄어



최근 주택 전셋값과 매매값이 함께 움직인다는 '동조화'(커플링) 논란이 뜨겁다. 전셋값 상승이 1년 이상 지속돼 집값도 상승할 수밖에 없다는 분석과 전세난을 집값 상승 요인으로 해석하는 것은 잘못이라는 분석이 팽팽하다.

지난해만해도 서울 아파트 전셋값이 올랐지만 집값은 떨어지는 '비동조화'(디커플링) 현상이 뚜렷했지만 분위기가 바뀐 것만은 분명하다. 전셋값 비율, 주택 거래량, 경매 낙찰가율, 투자심리지수 등 집값 흐름을 판단할 수 있는 시장 지표를 살펴보면 일단 초기 상승 기류를 타고 있는 것으로 보인다.

전세가격을 매매가로 나눈 전셋값 비율은 2년째 올라 집값 전고점인 지난 2006년과 비슷한 수준에 도달했고 경매 낙찰가율도 5개월 연속 오름세다. 다만 투자를 동반한 주택 거래량은 지난해 9월 이후 4개월 연속 증가하다 올 1월 감소세로 돌아섰다. 성급한 판단은 금물이라는 경계심리도 있다.


◇전셋값 비율


집값이 크게 올랐던 1989년과 2000년대 초 집값 상승의 전조는 '전셋값'이었다. 집값이 본격적으로 오르기 직전 전셋값은 연간 20% 이상 오르는 등 급등세를 보였다. 지난해에는 전국 아파트 전셋값이 8.8% 상승했다.

국민은행에 따르면 1월 현재 전국의 전셋값 비율(매매가 상승률 대비 전셋값 상승률 비율)은 57.3%로 2009년 1월(52.3%) 이후 2년여간 꾸준히 올랐다. 이는 집값 전고점인 2006년 초와 비슷한 수준이다.

전셋값 비율이 높다는 것은 부동산 경기를 불투명하게 보는 사람이 많다는 의미로 해석되지만 이 비율이 점점 높아지면 집값이 오를 전조로 해석되기도 한다. 전셋값 비율이 높아지면 매수 타이밍이 가까워졌다고 보기도 한다.

◇급매물 현황 및 거래량

급매물도 부동산시장 흐름을 판단할 수 있는 근거다. 부동산 경기가 나빠지면 시세보다 수천만원 싼 값의 급매물이 쌓이고 경기가 회복 조짐을 보이면 급매물부터 소진된다.

시장이 본격 상승기에 접어들면 집주인들이 매물을 거둬들이고 배짱 호가를 부르는 현상이 나타난다. 최근엔 전셋값이 급등한 수도권 일부지역에서 중소형 급매물이 속속 팔리고 있다.

아파트 거래량도 눈여겨봐야 할 지표다. 국토해양부에 따르면 지난해 9월 이후 4개월 연속 증가했던 전국의 아파트 거래량은 올 1월 감소세로 돌아섰다.

◇경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)

경매 낙찰가율도 부동산 시장 선행 지표다. 낙찰가율이 낮을수록 시장을 불확실하게 보는 사람이 많음을 의미하고 반대로 낙찰가율이 높으면 시장이 좋아질 것으로 예측하는 의견이 많다는 것이다.

부동산경매정보업체 부동산태인에 따르면 서울지역 아파트 낙찰가율은 지난해 8월 77.21%에서 5개월 연속 올라 올 1월에는 84.65%를 기록했다.

◇투자심리지수

한국은행의 소비자심리지수도 집값 흐름을 판단하는 기본 자료다. 한국은행이 전국 2000명을 대상으로 조사해 매달 발표하는 '소비자심리동향지수' 가운데 '주택·상가 가치 전망'이 있다.

이 지수가 100이면 주택·상가 시장이 현 수준 유지를 의미하고 100보다 크면 현재보다 오를 가능성이 크다고 본다. 지난해 9월까지 100을 밑돌았던 이 지수는 지난해 10월 102로 상승하더니 11월 105, 12월 106로 올랐다. 올 1월에는 110, 이달에는 111로 5개월 연속 상승세를 보였다.