"나라면 여기서 분양받겠다"

부동산전문가들의 선택은 단연 왕십리와 옥수동이었다. 다섯명의 부동산전문가에게 올 상반기 분양물량 중 주목할 만한 곳을 물었다.

이들이 공통적으로 추천한 지역은 서울에서는 '왕십리뉴타운 2구역'과 '옥수12구역'으로 압축됐다. 경기권에서는 광명시 광명동과 의왕시 내손동 분양물량 등이 유망 분양지역으로 지목됐다.


하지만 부동산시장이 침체된 현 시점에서 분양에 참여하기에 부담이 큰 게 사실이다. 이들이 이 지역들을 유망단지로 꼽은 이유 및 검토해야 할 주요 사항을 정리하면 대략 다섯가지로 요약된다.

첫째, 가장 중요한 것은 입지조건이다. 위치와 교통 여건 등을 감안해 다른 지역 접근성이 뛰어난 곳을 찾아라.

둘째, 분양가와 주변 시세를 비교하라. 분양가가 해당 지역 기존 아파트의 분양가보다 20% 이상 높다면 피하는 게 좋다.

셋째, 미분양 물량이 적은 곳을 택하라. 미분양 물량이 많다면 분양가가 비싸거나 여러 여건이 좋지 않다는 의미다.


넷째, 일반분양 규모를 따져라. 일반분양 물량이 300~400가구 이상인 곳에 참여해야 좋은 아파트를 분양받을 가능성이 높다.

다섯째, 내집 마련은 소신 있게 하라. 지나치게 시장분위기에 편승하지 말고 자신에게 실질적으로 편리한 지역과 아파트를 고르는 게 우선이다.

▶박합수 국민은행 부동산팀장
"실수요자들의 선택은 입지조건"


현 시점에선 투자보다 실수요 개념에서 분양시장에 참여해야 한다. 투자를 위해서도 그렇겠지만 살 집을 마련하는 경우에도 단연 입지조건이 우선시돼야 한다.

그런 측면에서 볼 때 봄 분양물량 중 가장 주목할 곳은 '왕십리뉴타운 2구역'이다. 서울과 수도권이 주 활동지역이라면 교통이나 기타 입지조건에서 가장 유망한 지역이다. 다만 인기지역 인만큼 분양가가 얼마나 높을 지가 관심사다.

'아현 4구역' 분양물량 역시 도심권 배후단지 역할을 충분히 할 수 있는 지역이다. 경기권 중에선 부천시 약대동 재건축 물량에 주목할 만하다. 지하철 7호선 연장선이 공사 중으로 교통 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다.

경기권에서 한강신도시 및 송도 분양물량도 상당수 있지만 부담스런 면이 있다. 한강신도시는 교통이 열악해 서울 접근성이 떨어지고 그런 이유로 미분양도 많다. 송도 역시 마찬가지다. 송도는 이미 투자자 위주로 분양돼 있으므로, 배후를 받쳐줄 실수요자가 보충돼야 할 상황이다.

▶양용화 외환은행 부동산팀장
"분양가와 주변 시세 비교는 필수"


'옥수12구역'의 행당동 서울숲더샾(3월), '왕십리 1, 2구역'의 아현동 공덕자이(4~5월)를 유망 분양지역으로 꼽고 싶다. '옥수 12구역'은 지하철 개통에 따른 교통여건 개선, 일부지역 한강조망가능, 응봉산공원으로 인한 주거 쾌적성이 매력적인 곳이다. '왕십리1, 2구역' 역시 도심 접근성이 뛰어나다.

단 부동산시장 전망이 매우 불투명하다는 점이 문제다. 전세난에서 비롯된 가격 불안이 매매시장으로 옮겨갈 가능성도 있지만, 매매가격이 급등하긴 쉽지 않다. 따라서 투자보다는 실수요 입장에서 접근해야 한다.

특히 분양가를 주변시세와 면밀하게 분석한 후 분양에 참여할 것을 권한다. 최근 전세난으로 인해 중소형 아파트는 인기가 있겠지만, 중대형의 경우에는 미분양도 예상된다. 그러므로 경매시장이나 전세시장의 과열을 너무 의식하지 말고, 철저히 시세를 분석한 후 분양에 참여하기 바란다.

▶정봉주 하나은행 부동산팀장
"정답은 도심권…4대문 가까운 곳을 택하라"


결국 정답은 도심권 물량이다. 서울이 주요 활동지역이라면 접근성이 좋은 4대문 가까운 곳을 택해야 한다.

상반기 분양지역 중에선 '왕십리뉴타운 2구역'을 꼽을 수 있다. 아직 분양가 상한제가 걸려있는 물건들이기 때문에 분양가가 지나치게 높게 책정되진 않을 것으로 기대된다.

현 시점에선 당연히 실수요 차원에서 접근해야 한다. 재테크 차원으로 접근할 시점은 아니다. 전세난이 심각해 매매가격이 많이 오를 것이란 논란도 있는데 그것은 두고 봐야 할 문제다.

가장 중요한 것은 내집 마련 시 시장분위기에 편승하지 말고 소신 있게 행동하는 일이다. 향후 집값 상승 가능성을 너무 신경 쓰지 말고 진정으로 자신이 편하게 생활할 수 있을 것인가에만 집중하라 조언하고 싶다.

▶박상언 유엔알컨설팅 대표
"분양지역 미분양 정도를 파악하라"


서울에서는 '왕십리뉴타운 2구역' '옥수 12구역' '아현동 아현4구역' '역삼동 개나리5차 재건축' '한강로2가 용산3구역', 경기도에서는 '광명시 광명동 한진중공업' '의왕시 내손동 대우사원 재건축' 등이 유망 지역이다.

분양에 참여할 때 가장 중요한 것은 해당 지역에 미분양이 어느 정도인지를 확인하는 일이다. 미분양이 많지 않은 지역을 고르는 게 중요하다. 예컨대 '옥수 12구역'은 미분양이 많지 않은 지역 중 하나다.

또 분양가의 적정성을 따질 필요가 있다. 미분양이 생기는 이유도 결국 분양가가 비싸기 때문이다. 분양가가 주변지역 기존 아파트보다 20% 정도 비싸면 상당히 높은 수준으로 생각하면 된다. 20% 이내에서 적정 분양가를 논하면 된다. 옥수동을 예로 든다면 평당 분양가가 2500만원선이면 참여할 만한 수준이다.

청약경쟁률이 높았던 단지, 전세가격이 매매가 대비 높은 지역의 분양물량에도 주목할 만하다.

▶이영진 닥터아파트 이사
"일반분양 규모가 큰 곳이 좋다"


서울에서는 '왕십리뉴타운 2구역' '전농7구역' '우면지구 A1블록', 경기도의 경우 '의왕시 내손동 대우사원 재건축' 등을 유망 분양단지로 꼽겠다.

분양에 참여할 시 여러 가지를 따져야겠지만 분양규모도 중요하다. 분양물량이 100가구 미만이면 일반 청약자들은 로열층이나 좋은 단지를 배정받기 힘들다. 일반분양 물량이 300~400가구 이상은 나오는 지역을 노리기 바란다.

전농7구역과 우면지구 모두 일반분양 물량이 많은 곳이다. 의왕시 내손동의 경우 일반분양 물량도 많을 뿐 아니라 전통적으로 분양성적이 괜찮은 지역이다.

비록 재테크가 아닌 실수요 측면에서 접근해야겠지만, 생활이 편리한 지역과 단지는 자연스럽게 프리미엄도 높을 수밖에 없다.