토지중도금 보증 PF 신뢰도 추락

토지 중도금 보증 구조 프로젝트파이낸싱(PF)의 불안전성이 현실화됐다.


중도금 반환 사유가 발생했음에도 불구하고 판교 알파돔시티 사업 토지판매자인 LH공사가 이를 제때 지키지 않았다. 대주단과 금융주관사가 요구했고 LH공사가 이를 수긍하는 형태였다.

하지만 시행사 알파돔시티와 토지판매자 LH, 그리고 대주단간 협의로 만기 연장이 이뤄지면서 최악의 사태는 발생하지 않았다. 사업정상화에 대한 의지가 맞아 떨어졌기 때문이다.

지난해 11월 30일 판교알파돔시티 사업 시행사인 알파돔시티는 동양종금증권과 수협 등으로부터 빌린 자금 4826억원에 대한 만기 상환을 하지 못했다. 대신 이 대출채권은 새로운 특수목적회사(SPC)인 뉴스타알파시티가 이어받아 3개월 만기 연장이 이뤄졌다.


이 자금은 알파돔시티가 LH공사로부터 토지를 사들이기 위해 중도금 용도로 빌린 돈이다. 3차와 4차 중도금으로 추가로 자금 조달이 되지 않자 대출 상환을 하지 못한 것이다.

알파돔시티가 채무 상환을 하지 못할 경우 토지 판매자인 LH공사가 기존에 받았던 중도금을 돌려줘 채권자에게 대출 상환을 해줘야했지만 그러지 않았다. 알파돔시티는 LH공사에게 중도금 반환 요청을 했고 LH공사는 적시에 돌려주지 못한다면서 올해 2월로 연기해 달라고 요구했다. 알파돔시티가 이를 받아들이면서 최악의 상황은 벗어났다.

문제는 신용보강의 핵심이었던 토지 중도금 반환이 이뤄지지 않으면서 이같은 구조의 PF에 대한 신뢰가 추락했다는 점이다. 자산유동화기업어음(ABCP) 발행 당시 토지 반환채권을 기초로 LH공사의 신용등급인 A1이 부여됐다. 토지중도금을 돌려주겠다며 LH가 보증을 섰다는 뜻이다. 그러나 적시에 이 보증 의무를 지키지 않게 된 결과가 된 것이다. 물론 그 과정에서 주관사와 시행사 등의 협의가 있었다.

신용평가사 한 관계자는 "알파돔시티가 대주에 대한 대출 기한이익상실(채무 불이행)이 발생한 것이다"면서 "이에 대해 신용보강을 한 LH공사가 중도금을 돌려주지 않은 것은 엄밀히 말해 LH공사의 테크니컬 디폴트"라고 말했다.

이같은 구조의 PF에 대해서는 그동안 꾸준히 논란이 돼왔다. 중도금 반환채권 성립여부와 더불어 대금 반환의 적시성 문제가 핵심이었다. 이번 일은 기한이익 상실로 반환채권이 성립됐지만 중도금 반환의 적시성은 지켜지지 않게 된 것이다.

엄밀히 말하면 토지 중도금 반환 보증으로 발행된 ABCP는 부도(만기 연장되면서 실질적 부도는 아님)지만 보증 이행을 하지 않은 LH공사는 계약 이행을 연기한 것에 지나지 않는 결과가 된 것이다. 최초부터 신용보강에 허점이 있었다는 뜻이다.

알파돔시티로부터 대출을 양수받은 뉴스타알파돔시티의 대출 만기는 지난달 28일이었다. 때문에 다시 4월까지 2개월 만기 연장이 됐다. 시행사와 주관사, 그리고 LH공사가 4월경 사업정상화를 위한 본PF에 어느 정도 합의를 했기 때문이다. 더불어 LH공사는 6차 이후 토지중도금과 잔금 납부 시기를 준공 이후로 연기해주기로 했다.

금융권 관계자는 "판교 알파돔시티 사업은 정상화로 가는 단계를 밟게 됐으나 토지중도금 반환채권 보증 PF의 결함이 드러난 사례가 됐다"고 말했다.