오피스텔 살까, 도시형생활주택 살까

재테크 좀 한다는 아줌마들 사이에서 '고정적인 용돈'으로 통하는 수익형부동산. 특히 분양이 늘고 있는 오피스텔이나 도시형생활주택은 최근 들어 인기가 상승하는 추세다.


지난해 10월 강남역 아이파크 오피스텔이 37.2대 1의 경쟁률을 기록했고, 1월 이대역 푸르지오가 13.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 11월 현대아산의 도시형생활주택 현대 웰하임도 6.1대 1, 비슷한 시기 분양한 한미파슨스의 도시형생활주택도 10대 1의 경쟁률을 기록하며 인기를 누리고 있다.

올해 부동산 투자를 계획하는 예비 투자자들 사이에서도 이에 대한 관심이 높은 편이다. 내집마련정보사가 회원 435명을 대상으로 올해 부동산 투자를 한다면 어떤 상품에 투자하겠느냐는 질문에 36%가 오피스텔 및 도시형생활주택을 꼽았다. 재건축아파트 투자가 26%로 뒤를 이었다.

특히 정부가 오피스텔이나 도시형생활주택을 늘리기 위해 공급 지원책을 내놓으면서 임대주택에 대한 투자 여건도 나아졌다. '2.11 전월세시장 안정 보완대책'에 따르면 매입임대주택 세제지원대상이 확대된다. 서울의 경우 운영주택 5실에서 3실, 사업기간 10년에서 5년, 적용면적 85㎡에서 149㎡, 취득가액 3억원 이하에서 6억원 이하로 기준이 완화된다. 정부는 현재의 전세난을 오피스텔이나 도시형생활주택 공급확대로 풀어 나가겠다는 계획이다.

◆오피스텔 도시형생활주택 어떻게 다른가


오피스텔과 도시형생활주택은 대부분 기반시설이 뛰어난 역세권에 위치한 경우가 많다. 그래서 비교적 임차인을 구하기 쉽다. 반면 아파트에 비해 매매차익을 기대하기 힘들다. 또 아파트 수요가 꾸준한데 비해 오피스텔이나 도시형생활주택은 매입할 때보다 매도가 어려운 상황이 빈번하다.

오피스텔과 도시형생활주택은 언뜻 보기에 비슷하지만 다른 점이 많다. 우선 오피스텔은 건축법을 적용받는다. 주택이 아닌 업무시설이다. 따라서 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않는다. 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있고, 전매제한과 재당첨 등 주택에 적용되는 규제를 받지 않는다는 것이 장점이다.

하지만 오피스텔의 용도는 업무용이다. 주택임대사업자 등록을 할 수 없다. 임대사업을 하려면 주택임대가 아닌 일반임대사업자로 등록해야 한다. 양도세 일반과세, 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이다.

단 업무용이 아닌 주거용으로 사용한다면 매도 시점에서 양도세가 부과된다. 오피스텔 이외에 1주택을 보유하고 있다면 1가구 2주택자에 해당되며 양도세 중과 대상이 된다. 업무용, 주거용 관계없이 취·등록세는 매매가의 4.6%다.

반면 도시형생활주택은 말 그대로 주택이다. 기존 1주택자가 도시형 생활주택을 매입할 때에는 1가구 2주택자가 된다.

도시형생활주택은 보통 주택으로 인정되지만 경우에 따라 주택이 아니라고 판단하는 경우도 있다. 전용 20㎡ 이하의 도시형생활주택을 소유한 자는 주택 청약 시 무주택자로 간주된다. 또 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡ 이하의 경우 취·등록세가 면제된다. 또 공시가격이 1억원 미만일 경우에는 양도세 중과대상에서 제외된다.

도시형생활주택이 최근 생긴 주택유형이다 보니 투자수익이 검증되지 않았다는 한계도 있다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 "투자사례나 수익률에 대한 지역별 검토가 아직 이뤄지지 않아 기대에 미치지 못하는 결과를 낳을 수 있다"며 "신중한 투자가 필요한 상품"이라고 덧붙였다.