'PF 배드뱅크' …부실 사업장 연명 미봉책(?)

- 미착공 PF 이자눈덩이…배드뱅크도 부실화 우려
- 부실 사업장 구조조정 막는 연명 미봉책 될 수도


프로젝트파이낸싱(PF) 대출 상환압박에 시달리는 건설사를 돕기 위해 금융권이 PF채권을 전담하는 '배드뱅크' 설립을 추진하고 있다. 부실한 부동산사업장을 배드뱅크가 떠안아 사업을 정상화하는 동시에 건설사의 유동성 위기를 해소한다는 방침이다.


하지만 부실 사업장의 자연스러운 구조조정을 막고 일시적으로 연장하는 미봉책일 수 있다는 지적이 나온다. 최근 문제가 된 PF사업장은 대부분 미착공 상태여서 '금융비용 증가→분양가 상승→사업성 악화→미분양'이란 악순환구조를 벗어나지 못할 가능성이 높아 배드뱅크마저 부실화될 것이란 우려가 제기된다.


◇미착공 PF대출 이자 눈덩이…배드뱅크 부실 전이 우려
최근 PF사태의 핵심은 미착공 PF에서 비롯됐다. 미분양주택은 2008년 16만5000가구에서 올 2월 말 현재 8만1000가구로 51% 감소했으나 2010년 말 PF대출 잔액은 66조5000억원으로 2008년 말(83조1000억원)보다 20% 감소하는 데 그쳤다.


PF대출 연체율은 지난해 말 12.9%로 2008년 4.4%보다 3개 가까이 상승했다. 미분양물량 감소에도 PF대출의 상환은 더디고 연체율만 높아졌다는 것이다. 공사를 시작하지도 못한 사업장의 PF에서 문제가 일어나고 있다는 방증이다.


PF대출이 막히자 자산유동화기업어음(ABCP)과 자산유동화증권(ABS)으로 갈아타는 풍선효과가 나타나면서 주택사업 자금은 더욱 단기화돼 금융비용의 부담을 키우고 있다.

천문학적인 PF 이자를 감당하기 어려워 은행권의 추가 부실로 전이될 가능성도 배제할 수 없다. 2008년 PF대출 잔액 83조원의 금리를 연 6%로만 잡을 경우 매년 5조원 가량의 이자가 발생하고 올해까지 이자만 15조원에 달한다는 계산이 나온다.

변성진 미래에셋증권 연구원은 "분양가를 수요자들의 눈높이만큼 낮추면 분양이 이뤄지고 유동성 위기를 넘길 수 있는 단순한 구조"라며 "문제는 미착공 사업장의 PF대출 이자가 눈덩이처럼 불어나고 있어 분양가를 낮추는 데 한계가 드러나 배드뱅크도 무용지물이 될 수 있다"고 분석했다.

여기에 정부가 부동산규제 완화에 대한 뉘앙스를 풍기면서 건설사들의 자구노력을 방해하고 있다는 지적도 나온다. 변 연구원은 "부실 건설사들이 정부의 부동산규제 완화나 지원책을 기대하면서 버틸 때까지 버텨보거나 법정관리로 직행하는 압박카드를 쓰고 있다"며 "정부도 불필요한 지원책을 안쓰겠다고 못박고 건설사들이 자구책을 마련하도록 유도해야 한다"고 지적했다.

◇은행 '담보대출'식 PF가 화 자초
삼부토건이나 동양건설산업이 추진해온 서울 서초구 '헌인마을' 프로젝트의 경우 무리한 사업 진행으로 예상 분양가가 높아지자 이를 해결하기 위해 최고급 단독주택과 빌라단지로 전환하는 무리수를 두면서 법정관리의 원인이 됐다는 지적이 나온다.

이같은 사례처럼 향후 금융비용이 증가할 수밖에 없어 사업을 진행하더라도 자금 회수를 장담할 수 없다는 지적이 나온다.

건설업계 한 관계자는 "사업성이 양호하지만 일시적 유동성 위기인 곳만 선별적으로 골라 자금을 지원하면 되는데도 굳이 배드뱅크까지 설립할 필요가 있느냐"며 "현 시스템에서도 가능하다"고 말했다. 그는 이어 "배드뱅크로 가는 이상 부실한 사업장에도 자금이 투입될 개연성이 높고 부실 사업장이 또 연명하는 식이 될 것"이라고 내다봤다.

PF 부실은 건설사와 은행의 공동 책임이란 비판도 나온다. 건설사들이 시류에 휩쓸려 무분별한 주택사업을 벌인 데 따른 1차 책임이 있다. 여기에 은행들이 세밀한 여신심사 없이 시공사의 지급보증을 요구하는 '담보대출'에만 전념한 탓에 부실 사업장의 양산을 부추긴 꼴이 됐다는 지적이 나온다.

A운용사 부동산펀드 관계자는 "PF는 담보대출이 아니라 향후 분양시점에 투자비율에 맞춰 수익과 손실이 난 만큼 나눠 갖는 '투자'의 관점으로 접근해야 한다"며 "은행들이 담보대출 식으로 PF대출을 확대해 부동산 거품을 만들었고 이제 거품이 사라지면서 본인들의 손실이 드러나자 다시 거품을 만들어 연명하려는 것으로 보인다"고 비판했다.