거래 풀린 노인복지주택 어떨까

일반인들의 실버주택의 거래가 가능해졌다. 3월11일 국회는 노인복지주택(실버주택)의 거래제한을 완화하는 노인복지법 개정안을 통과시켰기 때문이다.


그동안 60세 이상의 노인에게만 입소자격이 주어지고 매매가 가능했지만 2008년 8월4일 이전 건축허가를 받은 실버주택이라면 임대나 거래는 물론 거주까지 가능해졌다. 노인복지주택의 거래가 자유로워진 이유와 장·단점 등을 살펴봤다.



◆노인복지주택 어떤 문제 있었나

파주 유승앙브와즈 입주자는 그동안 재산권 행사를 하지 못하고 강제이행부과금을 부담해야 하는 처지였다. 2008년 8월 개정된 노인복지법이 원인이었다.


이 개정안에는 분양·양도·임대를 비롯 입소자격을 만 60세 이상으로 확정하고 위반 시 처벌규정을 강화하는 내용이 담겨 있었다. 이전까지는 강제규정이 없어 음성적인 거래가 이뤄져왔다. 더불어 신고가 되지 않은 노인복지주택이라 하더라도 똑같이 관련 법 적용을 받아야 한다는 유권해석을 내렸다.

유승앙브와즈 입주자들은 분양당시 노인복지주택이라는 설명을 듣지 못했고 지자체나 시공사로부터 제재를 받지 않았다고 주장했다.

이들의 주장에 힘이 실려 결국 3월 노인복지법 개정안이 통과됐다. 법안 발의자이기도 한 황진하 의원(파주·한나라당)이 개정안 통과에 적극적이었던 이유도 지역구 현안이기 때문이었다.

그동안 노인복지주택 분양업체는 이 같은 사실을 적극적으로 알리지 않았다. 거래와 입주의 제한이 자칫 계약률 저하로 이어질 수 있어서다. 일부 노인복지주택 견본주택에서는 분양상담을 하러 온 예비 계약자에게 차명거래 방법을 알려주고 계약을 종용하기도 했다.

실버세대의 부각으로 반짝 인기를 누렸던 노인복지주택은 부동산 경기 침체로 된서리를 맞았다. 2008년 8월 이후 노인복지주택 신규 분양에 나선 곳이 한곳도 없을 정도였다. 이번 노인복지법 개정으로 노인복지주택이 새로운 전환점을 맞을지 업계는 주목하고 있다.

◆노인복지주택의 장·단점은

3월 통과된 개정안의 요지는 2008년 노인복지법 개정 이전 대상에 대해 소급적용을 하지 않는다는 것이다. 개정 이후 신규 분양이 없었던 만큼 사실상 모든 노인복지주택에 대해 거래를 풀어주겠다는 의미다.

노인복지주택은 노인의 주거안정 지원과 생활 편의를 위해 제공되는 노인복지시설이다. 그래서 건축부지 취득에 세금을 감면받는 한편 일반 아파트에 비해 시설의 설치기준도 낮다.

주택구입자 입장에서는 취·등록세 50%를 감면받고 전기세 20%를 할인받는다. 주택을 짓는 건설주체는 주차장이나 유치원, 놀이터 등 부대시설의 의무규정에서 비교적 자유롭다. 그린벨트 등 녹지시설이나 공공택지를 싼 값으로 매입해 건축을 할 수 있고 분양가 상한제 적용도 받지 않는다. 소위 알짜 부지에 시공을 할 수 있는 이유다.

하지만 노인복지주택의 한계도 있다. 우선 낮은 전용율이다. 일반 아파트에 비해 공동시설물이 많아 전용율이 현저하게 떨어진다. 보통 50%대다. 의료시설이나 조리시설, 커뮤니티 시설 등이 공용면적이 차지하는 비중이 높은 탓이다. 다양한 편의시설은 관리비를 가중시키는 결과를 낳았다. 월 관리비만 수백만원에 이르는 곳이 있을 정도다.

평면 역시 일반 아파트와 차이가 있다. 주방이 비교적 좁다. 가정주부가 사용하기에 턱 없이 부족한 것이 태반이다. 음식 조리시설이나 공간에 힘을 뺀 이유는 수요자 대부분 부유한 노년층이었기 때문이다.



◆어떤 곳이 혜택을 받나

보건복지부의 2011 노인복지시설현황에 따르면 2010년 12월31일까지 신고된 노인복지주택은 4647가구다. 분양 성공의 대표 사례인 송도병원의 시니어스타워를 비롯해 지난해 시설을 완료한 벽산블루밍 더클래식까지 22곳이다.

하지만 우림건설이 지은 카이저팰리스나 삼성생명 노블카운티, 신성건설의 아너스밸리, 건국대의 더클래식500 등은 포함되지 않았다. 신고 되지 않은 곳까지 합하면 5000가구를 넘어선다는 것이 업계 추산이다.

시장은 개정법 통과로 일단 호재다. 일반 공동주택에 비해 거래가 없고 미분양이 적체돼 있는 노인복지주택이지만 3월 중순 이후 매물이 사라지고 호가가 올랐다. 부동산업계에 따르면 일부가 거래되고 3000만~5000만원까지 시세가 올랐다.

하지만 부동산 전문가들은 노인복지주택 거래에 신중을 기하라고 조언한다. 노인 밀집지역이라는 특수성과 높은 가격이 주택 수요에 한계로 작용할 것이라는 예상이다. 여전히 많은 미분양 물량이 남아있는 것이 신중론의 배경이다.

실제 보건복지부에 신고 된 노인복지시설 22곳 중 벽산블루밍 더클래식이 220가구 모집에 48가구만 입주해 있는 등 입주자를 절반도 채우지 못한 곳이 7곳이나 됐다.

한 부동산 전문가는 “기존 아파트에 비해 전용율이 낮고 가격이 높아 주거시설로서의 매력은 크지 않다”며 “거래가 가능해졌지만 구입은 신중해야 한다”고 조언했다.

노인복지주택, 주택연금 가입도 OK

지난해 7월부터 노인복지주택도 주택연금 대상이 됐다. 주택연금이란 주택을 담보로 매달 일정 금액을 받거나 혹은 목돈을 받을 수 있는 제도다. 주택금융공사가 운영한다.

금리는 노인복지주택가격상승률과 기대수명에 근거 3.55%(변동금리)로 적용되고 있다. 지급방식은 매달 똑같은 금액을 받는 고정형과 처음엔 적게 받다가 나중에 많이 받는 증가형, 처음에 많이 받다가 점차 적게 받는 감소형 등이 있다.

다만 임대형 노인복지주택은 해당사항이 없다. 분양형만 주택연금에 가입할 수 있다는 점에 주의해야 한다.