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'덤핑'치는 프라임빌딩… 월임대료 평당 8만원

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  • 전병윤 기자
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  • 2011.05.04 18:15
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공실률 높고 공급 많아 3.3㎡당 월 12만→8~9만… 2개월 공짜임대 등 서비스도

ⓒ윤장혁
ⓒ윤장혁
서울 도심 내 프라임 오피스빌딩의 임대료 할인경쟁이 뜨겁다. 지난해 말부터 준공을 앞둔 신축빌딩 임대인들이 입주자 모집에 대거 나서면서 임대료 할인에 불을 지폈고 임대료는 4개월 만에 40% 넘게 폭락했다.

실제 임대료는 겉으로 드러난 이른바 '마케팅 가격'보다 더 낮다. 임대료 1~2개월 무료는 기본이고 이사비용이나 수천만원에 달하는 전산시스템을 대신 설치하는 등 인심을 후하게 쓰고 있다. 월 임대료의 10~12개월치를 한꺼번에 내야 하는 보증금을 깎아주기도 한다. 물론 임대기간이나 임대면적에 따라 서비스조건은 천차만별이다.

이 때문에 마케팅 가격이 3.3㎡당 월 10만원인 곳도 이런저런 '덤'을 감안하면 8만원 밑에서 거래된다는 게 관련업계의 설명이다. 건설사나 시행사들이 기존 입주민들의 시선과 분양가 하락을 우려해 미분양아파트 가격을 낮추지 않는 대신 발코니 확장비용 등을 대신 내주는 것과 마찬가지다.

지난달 입주를 시작한 을지로 '센터원'의 월 임대료는 3.3㎡당 9만원 안팎 수준으로 내려갔다. 프라임 오피스빌딩인 '센터원'은 당초 임대료가 빌딩규모나 위치, 첨단시설을 감안해 최고가인 '서울파이낸스센터'와 비슷한 3.3㎡당 월 12만~13만원 수준으로 예상됐다.

하지만 지난해부터 서울 도심의 오피스빌딩 공실률이 상승하고 준공 예정인 빌딩이 줄줄이 대기 중인 만큼 공실률을 낮춰 손실을 줄이려는 판단이 작용한 결과다.

주변 경쟁 빌딩들도 사정은 마찬가지다. 업계에 따르면 서울역 앞 '서울스퀘어'나 여의도 '서울국제금융센터'(SIFC) 등 랜드마크 빌딩도 3.3㎡당 월 8만~9만원 수준으로 임대료 깎기경쟁에 나섰다.

우선 오피스빌딩 공급이 일시에 몰려 공실률이 높아진 탓이다. 신영에셋이 조사한 바에 따르면 종로와 을지로 일대 도심의 오피스빌딩 공실률은 지난 1분기에 4.2%를 기록해 지난해 2·3분기의 2% 중반에서 2배가량 올랐다.

공실률은 '센터원' 입주가 이뤄지면서 지난해 4분기에 비해 0.7%포인트 낮아졌지만 일시적인 현상일 가능성이 높은 것으로 분석된다.

특히 신규빌딩 건축이 한창인 종로의 공실률은 1분기에 5% 수준이었고 전분기에는 6%까지 올랐다. 2분기에 회현동 '스테이트타워'와 다동 'YG타워' 등 최상위급 빌딩의 추가 공급이 예정돼 있어 인근 빌딩에 임대료 하락압력으로 작용할 것이라고 업계는 내다봤다.

최근 3~4년간 오피스빌딩 공급이 사실상 끊긴 터라 임대료가 꾸준히 올랐다. 뒤늦게 오피스빌딩 건축이 봇물을 이루면서 올해와 내년에 속속 준공을 앞둬 공급물량이 확대되는 추세다.

여기에 현금이 증가한 대기업들이 사옥을 마련한 후 이전하면서 일부 지역의 공실률을 일시적으로 끌어올린 측면도 있다. 올 2분기에 마포대로 에쓰오일 사옥과 3분기 KPX 마포사옥 등이 입주를 시작한다. 4분기로 예정된 SIFC 입주와 함께 여의도와 마포의 공실률 상승에 영향을 줄 수 있다.

외국계 부동산투자회사 관계자는 "분양가상한제 실시를 앞둔 2007년을 전후해 건설사들이 이익이 줄어든 아파트보다 오피스빌딩을 짓기 시작한 점도 물량확대에 영향을 줬다"며 "임대수익이 줄어드는 추세여서 오피스빌딩의 투자수익률은 연 5%를 넘기기도 어려운 상황"이라고 말했다.



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