싱가포르·독일계펀드 서울오피스 투자 눈독

"앞으로 2년간 신규공급 오피스가 급증하면서 공실률이 늘어나 투자수익률이 악화될 것이다."

"서울 오피스시장은 금융위기에도 다른 아시아시장에 비해 공실률과 가격 하락폭이 낮았다. 투자 의견을 유지할 것이다."


서울 오피스시장 투자를 놓고 글로벌펀드들의 의견이 분분하다. 상당수의 글로벌펀드들이 빠져나간 것이 이를 반영한다는 측과 목표수익률을 채웠기 때문에 매각한 것이지 서울 오피스시장의 매력이 떨어진 게 아니라는 측으로 나뉘고 있다.

하지만 신규공급 오피스 급증 우려에도 서울 프라임 오피스에 대한 글로벌 투자펀드의 투자 움직임은 계속되고 있다. 최근에는 싱가포르와 독일계 펀드가 서울 오피스 투자를 적극 검토하고 나선 것으로 알려졌다.

다만 매물로 나왔거나 나올 예정인 오피스가 제한적인데다 각 펀드들이 투자 타이밍을 재고 있어 본격 투자로 이어지려면 시간이 걸릴 것이란 분석이다.


◇서울 오피스 투자전망 불투명한가?
서울 오피스시장의 투자전망이 밝지 못하다고 보는 판단은 앞으로 2년간 신규 공급이 크게 늘어난다는 점 때문이다. 외국계 오피스투자자문업체인 DTZ 코리아에 따르면 올해 신규오피스 공급량은 61만㎡에 달하는 반면, 순 오피스 흡수량은 32만㎡에 불과해 공실률이 10.19%에 달할 것으로 예상됐다.

내년에도 45만㎡가 신규 공급되는 반면 36만㎡만 흡수돼 공실률은 10.98%에 이를 것으로 전망됐다. 공실률로 따지면 지난해(4.60%)의 2배가 넘는다. 공실률이 높아지면 그만큼 임대수익이 하락할 수밖에 없어 투자의향은 낮아지게 된다.

반면 서울 오피스 투자시장이 여전히 매력적이라는 분석은 아시아 오피스 투자시장에서 여전히 상위권에 속한다는 점을 꼽고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 1분기 아시아 도시 오피스의 공실률에 따르면 서울(7.7%)은 싱가포르(3.5%) 홍콩(5.7%) 멜버른(6.2%) 베이징(6.3%) 상하이(6.9%)에 이어 6번째로 공실률이 낮다. 현재 공사중인 오피스 2억2900만㎡ 중 서울은 10.1%로 인도(42.0%)나 중국(24.8%)에 비해 많은 편이 아니란 분석이다.

서울의 경우 신규공급 오피스를 제외한 기존 빌딩들의 경우 도심권역(CBD)와 강남권역(KBD)는 오히려 공실이 줄어든 것으로 나타났다. 신규공급 오피스들이 임대료 인하와 파격적인 조건을 제시해 임차인을 빼가기는 했지만 여전히 안정적인 임대수요를 보이고 있다는 것이다.

IFC 서울을 개발 중인 AIG코리아부동산개발 제임스 티렐 전무는 "지난해 전체 임대거래 면적은 23만㎡였지만 올해는 1분기에만 10만㎡에 달했다"며 "이는 서울 오피스시장의 회복력이 강함을 의미한다"고 설명했다.

◇글로벌펀드 투자 계속된다
부동산업계는 신규공급 오피스의 과잉공급에도 글로벌 펀드들의 서울 오피스 투자는 계속될 것으로 내다보고 있다. 매물이 부족하고 신규공급 급증이 우려스럽긴 하지만 여전히 매력적인 시장이라는 데는 동의하고 있다는 것이다. 최근에는 미국계 펀드들의 투자가 주춤한 대신 싱가포르계와 독일계 펀드의 투자 움직임이 활발한 것으로 알려졌다.

특히 아시아시장에서 싱가포르와 홍콩은 가격 상승폭이 크고 일본은 지진과 방사능 때문에 투자를 꺼리는데다 중국과 베트남은 '하이리스크 하이리턴'이지만 장기 투자가 불가피하다는 단점 때문에 서울시장에 대한 관심이 높다는 지적도 있다.

한 외국계 투자자문 관계자는 "아시아 오피스는 경기가 주춤하면 투자를 유보했다가 경기가 살아나면 투자를 늘리는 시장"이라며 "서울은 일본, 호주, 싱가포르, 홍콩 등과 함께 아시아시장에선 주 타깃"이라고 말했다.

다만 서울 오피스시장이 일본, 싱가포르, 홍콩처럼 안정적인 시장이어서 수익률이 낮아도 투자가 가능하거나 중국과 베트남처럼 고수익을 내는 이머징 마켓도 아닌 만큼 글로벌 펀드들이 투자 타이밍에 신중을 기한다는 분석이다.

쿠시먼앤드웨이크필드 관계자는 "신규공급 과잉 문제는 장기투자냐 단기투자냐에 따라 장점이 될 수도 있다"며 "서울 오피스시장은 글로벌 펀드들이 눈여겨보는 시장이 분명하며 매물이 부족한 점과 투자시점이 언제냐가 핵심"이라고 강조했다.