용산역세권, 8조 땅값 해결하니 술술 풀리네~

총 사업비 30조원 규모의 용산역세권 개발사업이 드디어 정상화의 단초를 만들었다. 코레일이 8조원에 달하는 땅값 중 기납부금을 제외한 2조3000억원을 사업 후반에 갚도록 하고 4조1632억원짜리 랜드마크 빌딩을 선매입해 출자기업들의 자금조달 부담을 줄여줬기 때문이다.


코레일 김흥성 대변인은 "코레일은 국책사업이나 다름없는 용산역세권 개발사업의 최대 출자사로서 전면에 나서라는 여론을 받아들이기로 했다"며 "법을 위반하지 않는 선에서 이 같은 혜택을 드림허브에 주기로 했다"고 설명했다.

↑용산역세권 랜드마크호텔.

◇8조 땅값 해결, '용산역세권' 정상화
이번 정상화 방안은 사업 초기부터 땅값을 빌려 납부하는 구조를 사업 후반에 벌어서 갚을 수 있도록 바꿨다는 데 의미가 있다. 초기 자금부담 굴레에서 벗어나 분양이나 자산 선매각 등을 통해 자금이 유입되면 자금 조달 문제를 완벽히 해소할 수 있게 된 것이다.

이번 조치로 더이상 건설사 지급보증에 의존하거나 막대한 금융비용이 투입되는 본 프로젝트파이낸싱(PF)도 필요가 없게 됐다. 그동안 건설사들이 사업 참여를 꺼리는 가장 큰 요인은 지급보증, 분양불 시공계약, 책임준공 확약 등 3가지였다.

즉 착공 2년 전부터 지급보증을 제공해야 하고 분양대금의 상당 부분을 토지대금으로 우선 납부하게 돼 공사비를 받지도 못하면서 건물을 완공해야만 하는 위험부담이 있었던 것이다.


하지만 이번 조치로 건설사 추가 지급보증이 필요 없게 됐고 토지대금을 사업 후반으로 조정, 공사비를 토지대금보다 우선 지급받을 수 있는 여건이 확보됐다.

10조원에 달하는 시공물량이 쏟아지면 국내 건설업 회생은 물론 막대한 경기부양효과도 기대된다는 게 코레일의 설명이다. 초대형 프로젝트인 만큼 단일 시공사나 프로젝트 매니저(PM) 대신 오피스빌딩, 오피스텔, 상업시설, 호텔, 백화점 등 개별 건축물마다 책임을 지는 시공사를 선정할 예정이다.

코레일이 선매입한 랜드마크 빌딩의 시공사는 출자 여부와 상관없이 모든 건설사를 대상으로 9월쯤 입찰을 실시할 예정이다. 나머지 건물은 선매각 계약이 체결되거나 건축공사에 들어가는 내년 말 선정할 것으로 보인다.

싱가포르, 홍콩, 중국 등을 비롯해 글로벌 투자자들을 대상으로 한 해외자금 유치작업도 계속 추진하고 있다. 현재 글로벌 투자자들이 그랜드 컨소시엄을 구성해 용산국제업무지구내 전체 업무 및 상업시설을 일괄매입하는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.

◇9월중 드림허브 사업자 지정 가능
드림허브는 이번 정상화방안을 통해 코레일에 내야 하는 1조3600억원의 이자가 줄어들고 초기개발자금 조달규모 축소에 따른 금융비용 1800억원이 감소되는 등 1조5400억원 상당의 직접적인 사업비 절감효과가 있다고 설명했다.

코레일의 랜드마크빌딩 선매입으로 유입되는 유동성 1조6640억원을 서부이촌동 주민 보상에 우선적으로 활용하고 4000억원의 유상증자가 이뤄지면 5000억원 이상 여유자금을 확보해 돌발변수에 대응할 수 있다.

드림허브는 이번 조치로 1조5400억원 상당의 사업비가 줄어드는데다 경쟁입찰을 통한 시공사 선정으로 공사비를 절감, 전체 사업비는 30조원에서 2조원 가량 절감된 28조원대로 줄어들 것으로 내다봤다.

이 경우 당초 3.3㎡당 4000만~5000만원 선으로 예상했던 주상복합아파트 분양가를 8~10% 가량(3.3㎡당 500만원) 가량 인하할 수 있는 여지가 발생, 그만큼 분양성을 높일 수 있다는 게 드림허브의 설명이다.

드림허브는 사업부지내 철도시설 이전이 거의 완료됨에 따라 빠른 시일 안에 시설물 철거와 토양오염정화 공사를 시작하고 9월 유상증자 대금으로 남은 토지매매계약을 체결하면 사업시행자로 지정될 수 있을 것으로 기대했다.

용산역세권 개발사업은 총사업비 30조원을 투자해 67조원의 경제효과와 36만명의 고용을 창출하고 연간 외국인 관광객 500만명을 포함해 1억7000만명이 방문하는 대한민국 랜드마크를 건설하는 국가적 프로젝트다.

KTX, 신공항철도, GTX, 신분당선 등 15개 철도노선이 지나고 중국과 일본을 오가는 500톤급 국제여객선이 취항하게 될 교통의 중심지가 된다. 인근 300m 이내에는 용산공원, 한강워터프런트공원, 용산링크, 철도데크공원, 한강예술섬 등 서울의 대표공원 5개가 자리잡는다.

단지내 67개동의 건물 외관에는 세계 최대 LED조명을 설치하고 지하쇼핑몰 천정은 1.3㎞에 걸친 LCD패널로 장식해 뉴욕 타임스퀘어를 능가하는 세계적인 명소가 될 것으로 기대되고 있다.