은행권 담보대출 조이기…"아파트 어떻게 사나"

↑금융권이 주택담보대출 기준을 강화하는 등 대출 억제에 나서고 있어 신규분양시장은 물론 대출을 통한 아파트 거래가 크게 위축될 것으로 보인다. ⓒ사진=임성균 기자

미국의 국가신용등급 강등에 따른 후폭풍이 금융시장을 넘어 아파트 신규분양시장에도 불어 닥칠 조짐이다.


은행들이 위험관리를 위해 주택담보대출 기준을 깐깐히 적용하기 시작해서다. 특히 입주자들이 아파트 중도금과 잔금 납입 목적으로 받는 집단대출 시 개인별 소득수준을 파악하거나 담보인정비율(LTV)을 낮추는 방안이 검토되고 있다.

지금까지 집단대출은 시공사 연대보증으로 진행, 대출자의 신용상태까지 들여다보지 않았다. 집단대출은 분양 이후 입주 전까지 중도금과 잔금, 이주비 대출 형태로 수분양자가 은행에서 단체로 받는 대출이다.

이렇게 되면 중도금 무이자 대출 등으로 분양률을 높이거나 미분양을 줄이기 위해 안간힘을 써온 건설사들의 타격이 불가피하다.

◇집단대출마저 위축…분양시장 '찬물'
경기도 고양시 일산 식사지구의 한 아파트는 분양가의 60%인 중도금 대출을 받으면 이자 지원은 물론 분양가의 20% 선인 잔금도 대출 받도록 유도, 이자를 현금으로 지원해 준다. 미분양 해소를 위한 할인분양이다. 만약 개인별 채무상환을 심사하기 시작하면 대상자가 줄어들 수밖에 없다는 게 분양 관계자의 하소연이다.


한 건설사 관계자는 "아직까지 은행에서 집단대출에 대해 개인별 상환능력을 감안해 심사를 따로 진행하고 있지 않다"며 "은행에서 이 기준을 적용하기 시작하면 할인 분양을 할 수 있는 방법이 사실상 막혀 미분양 해소가 어렵게 될 뿐 아니라 신규분양도 타격을 줄 것"이라고 말했다.

결국 집단대출에 대한 기준 강화는 주택담보대출을 더욱 옥죄고 전체 부동산시장 침체를 더 깊게 할 수 있다. 특히 주택담보대출 감소는 거래 감소로 이어질 수밖에 없다. 은행 대출을 끼지 않고 주택 구입자금 전체를 자기자금으로 동원하는 경우가 그리 많지 않아서다.

다만 안전자산 선호현상으로 채권값이 상승(채권금리 하락), 주택담보대출 금리도 떨어질 수 있다는 점은 긍정적일 수 있다.

한 시중은행 주택담보대출 관계자는 "경기 불안이 가중되면서 기준금리 인상 속도가 늦춰지고 안전자산 선호로 채권금리는 하향곡선을 그릴 것"이라며 "금리 하락은 임대 수익자의 기대수익률도 높아질 수 있다는 점에선 긍정적"이라고 판단했다.

◇휴가철 비수기 맞물려 분양일정 연기
휴가철인 7~8월은 수요자의 관심이 떨어지는 시기여서 모델하우스 개관 일정이나 분양계획을 앞으로 당기거나 뒤로 미루는 게 일반적이다.

주택시장에 냉기가 가시지 않은 서울과 경기·인천 등 수도권에서 분양을 계획한 건설사들은 금융시장을 예의주시하며 일정 조율에 나섰다.

한 건설사 관계자는 "2008년 금융위기 이후처럼 실물경제로 확산되면 부동산시장도 직접적인 타격을 받을 수 있다"며 "비수기인 추석 연휴까지 분양 일정을 미뤄놓았기 때문에 추이를 지켜보고 판단할 것"이라고 말했다.

분양 관계자는 "실수요자 타깃인 중소형을 제외한 투자 목적이 짙은 중대형 아파트시장은 금융시장 불안에 침체가 깊어질 것"이라고 내다봤다.