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'집값 4분기 바닥론' 솔솔…진짜 'U턴' 할까

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  • 김창익 기자
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  • 2011.09.21 04:11
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[긴급점검①]상승 모멘텀 약해 '시기상조'…"전세난 당분간 지속" 전망 우세

[편집자주] "부동산시장이 단기간에 전환될 만한 뚜렷한 모멘텀이 없다. 더 내놓을 정책카드도 없다." 정부가 8·18 대책을 포함해 올해만 3차례 전·월세대책을 내놓았지만 정작 부동산시장은 정책목표대로 움직일 기미가 보이지 않는다. 전셋값은 계속 오르고 매매값은 지속적으로 약보합세를 보이고 있다. 전문가들은 집값이 상당기간 조정국면을 거치며 급매물이 거의 소진돼 추가 하락의 여지는 크지 않다는 데 대체로 공감한다. 정부를 중심으로 일각에서 △8월 아파트 거래량 증가 △미분양아파트 감소 등을 근거로 부동산시장이 올 4분기를 고비로 개선될 것이란 '4분기 바닥론'이 나오는 것도 이 때문이다.
ⓒ최헌정
ⓒ최헌정
관건은 이 같은 약보합세가 언제까지 지속될지에 있다. 이에 대해선 대내·외적인 경제·정책변수를 고려할 때 뚜렷한 상승 모멘텀을 찾기 어렵다는 관측이 지배적이다.

반등하더라도 'V'자형보다 'U'자형이나 'L'자형으로 가격이 완만히 상승할 가능성이 있다는 전망이다. 전문가들은 주택 매매시장이 살아나기 위해선 △대내·외적 경기 호전 △시중의 주택 매입자금 증가 △주택공급 증가 등 3가지 요건이 선행돼야 한다고 지적한다.

하지만 이들 요건 중 어느 하나 뚜렷한 개선의 가능성을 보이지 않는다는 점에서 단기간에 매매시장이 바닥을 찍고 상승국면으로 전환되긴 힘들 것이란 시각이 많다. 대내·외적인 경기와 관련해선 미국의 신용등급 강등에 이은 유럽발(發) 재정위기의 재부각 등 대외적 악재가 주택시장의 발목을 잡을 수 있다는 지적이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "국토해양부가 발표한 8월 아파트 거래량 증가는 미국의 신용등급 강등 이전인 6~7월 계약물량이 포함된 것"이라며 "실제 대외적 악재가 반영된 거래 상황을 보려면 10월 이후 통계를 기다려봐야 한다"고 말했다.

시중의 주택 매입자금 상황과 관련해선 정부의 대출규제가 관건이다. 부동산시장만 생각하면 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등의 정책카드를 생각해볼 수 있지만 가계대출 문제가 부각돼 현재로선 꺼내들기 쉽지 않다.

국토부 고위 관계자는 "기획재정부와 협의를 거쳐야 하는데 국가경제의 전반적인 상황을 감안할 때 지금은 고려할 수 있는 정책이 아니다"라고 말했다.

'집값 4분기 바닥론' 솔솔…진짜 'U턴' 할까
금리가 계속 오를 가능성이 높다는 점도 주택시장엔 부정적 요인이다. 금융통화위원회가 대외적 악재를 고려해 9월엔 금리를 기존 수준(3.25%)으로 유지했지만 물가를 포함한 인플레이션 우려로 추가 인상을 할 수밖에 없다는 게 시장의 대체적인 관측이다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "금리인상은 주택담보대출을 받아 기존에 집을 산 사람들과 집을 사려는 사람 모두에게 부담"이라며 급매물 양산과 매수수요 위축으로 부동산경기에는 부정적"이라고 말했다.

업계에선 주택 공급과 관련, 서울 강남3구의 민간택지 분양가상한제 폐지를 지속적으로 요구하고 있다. 하지만 정부와 정치권의 상황을 고려할 때 이 또한 요원해 보인다. 이와 관련, 권도엽 국토부 장관도 "강남3구에 대한 규제완화는 없다"고 선을 그었고 정치권에서도 야당의 반대가 거세다.

일각에선 내년 상반기 총선과 하반기 대선 등 연이은 선거정국을 고려할 때 정부가 깜짝카드를 내놓을 가능성을 제기한다. 하지만 금융과 세제카드 모두 운신의 폭이 적다는 점에서 뾰족한 수가 나올지에 대한 회의적 시각이 많다.

정부 고위관료는 "가계대출 문제로 금융완화는 거의 불가능하고 세제완화는 부처간 이해관계가 엇갈리는데다 정책효과가 미미하게 나타나고 있어 추가대책의 여지가 많지 않다"고 말했다.

매매 활성화가 전세난 완화의 선결조건이란 점에서 전세난도 단기간에 해결되기 힘들 것이란 지적이다.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "매매값 대비 전셋값 비중이 60%를 넘어서면서 일부 지역에선 매매건수가 늘고 있지만 서울의 경우 아직 전세비중이 50% 내외"라며 "전세난은 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.

그는 이어 "전세난이 완화되려면 주택매매가 늘고 집주인이 제3자에 임대를 해야 한다"며 "주택매매가 활성화되지 않고선 전세난을 해결하기 힘들다"고 강조했다.

하지만 정부의 기대치는 다르다. 국토부 고위관계자는 "1년 내 지을 수 있는 도시형생활주택 등 소형주택의 공급이 원활하게 이뤄지고 통상 착공에서 준공까지 3년 시차를 갖는 아파트의 경우도 2008년부터 인·허가 건수가 늘고 있어 내년 상반기부터는 전세난이 완화될 가능성이 높다"며 "4분기가 고비가 될 것"이라고 반박했다.



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