'족쇄 풀린' 강남, 거래 숨통 트일까?

머니투데이

민동훈 기자

↑정부가 투기과열지구를 해제키로 하면서 강남3구(강남·서초·송파) 일대 부동산 시장이 장기적으로 활성화될 것이라는 관측이 나오고 있다. ⓒ임성균 기자

결국 서울 강남3구(강남·서초·송파)의 족쇄가 풀렸다. 정부가 투기과열지구를 해제하고 재건축 규제를 완화키로 하면서 강남권 아파트 거래에 숨통이 트일 것이라는 전망이다.

다주택자 양소득세 중과제도도 폐지되면서 매물이 일시에 쏟아져 나올 우려가 사라지고 집값 하락세도 주춤할 것으로 예상된다. 다만 일시에 규제가 풀림에 따라 시장이 과열될 경우 단기차익을 노린 투기세력이 기승을 부릴 수도 있다는 우려도 제기되고 있다.

일단 부동산업계는 정부가 7일 내놓은 '주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안' 중 투기과열지구 해제 조치의 영향력이 상당할 것으로 보고 있다. 당장 개포주공 등 재건축 단지가 수혜를 받을 것으로 전망이다.

◇투기과열지구 해제, 강남 재건축 최대 '수혜'
투기과열지구는 주택법 41조에 따라 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택투기가 우려되는 지역으로 국토해양부 장관 또는 시·도지사가 해당 지역의 청약경쟁률과 주택가격, 주택보급률, 주택공급계획 등을 고려해 지정한다.

투기과열지구 내에서는 건축주가 주택이나 오피스텔을 분양할 경우 공개모집해야 하고 1년간 분양권 전매가 제한되며 민간건설 중형국민 주택이나 85㎡ 이하인 민영주택의 50%를 무주택세대주에 우선 공급해야 한다.

반면 투기과열지구가 해제되면 분양권 전매와 청약자격 제한이 완화되고 동시에 재건축 조합원이 보유한 아파트를 마음대로 팔 수 있게 된다. 투기과열지구 해제가 재건축 초과이익 부담금 2년 부과 중지와 맞물려 강남 재건축시장에선 호재로 작용, 아파트값 낙폭을 축소시킬 것이라는 게 전문가들의 중론이다.

국토부에 따르면 현재 조합설립이 인가된 26개단지 1만9000명의 조합원 지위양도가 가능해지고 조합설립을 추진 중인 22개단지 2만2000명도 거래규제 족쇄를 풀게 돼 환금성의 날개를 달았다. 대표적 수혜 단지로는 강남구 개포주공 1단지, 대치동 청실, 서초구 방배 5차 등이 꼽힌다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "조합설립을 앞둔 강남권 재건축 아파트 값이 하락하는 주요한 이유 중 하나가 조합설립 이후에는 팔지 못하는 '조합원 지위 양도금지 요건' 때문"이라며 "이번 조치만으로도 급락하는 시장분위기를 어느 정도 진정시킬수 있을 것"이라고 분석했다.

◇"시장 과열되면 재건축 투기세력 못 막아"
투기과열지구에서 풀리면서 분양권 전매 제한도 간소화됐다. 강남구 역삼동 개나리SK뷰와 역삼3차 아이파크는 전매규제가 완전히 풀렸고 송파구 송파동 래미안파인탑의 경우는 분양가상한제 적용단지로 전매규제가 3년에서 1년으로 단축되는 혜택을 보게 됐다.

역삼동 K공인중개사무소 관계자는 "분양권을 내놓고 싶어하는 조합원들이 꽤 된다고 들었다"면서 "최근에 나온 정책중에 가장 큰 호재인 것 같다"고 말했다.

다만 투기과열지구에서 해제되더라도 강남3구는 투기지역에 해당돼 총부채상환비율(DTI)나 주택담보대출비율(LTV) 등이 적용되기 때문에 신규 수요 진작을 이끌기에는 역부족이라는 지적도 있다. 규제가 일시에 풀리면서 투기세력이 다시 등장할 것이라는 우려도 나온다.

함영진 부동산써브 실장은 "이번 조치로 인해 보유자와 신규 매수자의 진출입이 자유로워져 매수매도 타이밍에 여유를 갖게 될 것"이라며 "다만 시장이 다시 과열될 경우 단기차익을 노리는 투기수요를 차단하기 힘들어졌다"고 평가했다.