"집값 하반기에 바닥, 수요 조사 해보니…"

부동산 시장이 침체 국면을 벗어나지 못하고 있다.


유럽발 금융위기 등에 따른 부정적인 경제동향과 '더 떨어지지 않을까'라는 불안감이 부동산 구매와 투자심리를 급격하게 얼어붙게 만든 탓이다.

부동산 시장의 침체는 '하우스 푸어(house poor)', '가계 부채 확대' 등의 우려를 낳으면서 사회·경제적 문제로 부각되고 있다.

▲사진=홍봉진기자 honggga@

한국주택금융공사 서종대 사장(사진)은 "하반기에는 주택경기가 바닥을 찍을 것"이라고 낙관했다. 서 사장은 건설교통부(현 국토해양부) 주택정책과 과장, 주택국 국장, 주거복지본부 본부장 등 20년 이상을 주택금융에 몸 담아온 전문가다.

그는 수도권 주택은 이미 상당 기간 조정 기간을 거쳤고, 또 전세가격 상승으로 매매수요가 늘어날 것으로 관측했다. 실제로 지난 7월 기준 수도권 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 51.03%로 지난 2003년 이후 9년 만에 최고치를 기록했다.


서 사장은 실수요자가 많다는 확신도 했다. 그는 "일반가구 중 향후 집을 구입할 의향이 있는 가구의 비율이 81.6%에 이른다"고 말했다. 또 "집을 살 의향이 없다고 답변한 사람들 중 약 50%는 자금 부족을 이유로 꼽았다"며 자금만 지원해주면 집을 사려는 가구는 더 많을 것으로 예상했다. 이는 지난해 주택금융공사가 실시한 주택수요 조사 결과에 따른 것이다.

서 사장이 취임 후 보금자리론의 금리를 잇따라 인하하고, 적용 대상 자격조건을 완화한 것도 이와 맞닿아 있다. 즉 저금리의 대출 지원을 늘려 수요를 진작 시키겠다는 의도다.

올 3월부터 장기고정금리주택담보대출인 적격대출 판매에 나선 것도 마찬가지다. 적격대출은 공사가 은행의 주택담보대출 채권을 대신 매입하기 때문에 은행은 자금 조달에 대한 비용 부담이 없다. 30년 고정금리주택대출이지만 단기 변동금리 대출보다 금리가 낮은 이유다.

서 사장은 정부에 대한 쓴 소리도 아끼지 않았다. 그는 "정부가 분양주택 공급을 조절하지 못하면 시장의 분위기를 바꿀 수 없다"고 경고했다. 부동산 시장을 끌어올리기 위해서는 공공기관의 분양주택 공급을 줄여야 하는데 오히려 더 늘리고 있다는 지적이다. 올해 수도권의 '보금자리주택' 공급량은 지난해보다 두 배 가까이 늘어난 10만8000가구에 이른다.

▲사진=홍봉진기자 honggga@

-부동산 시장 침체에 대한 우려가 큽니다.
▶ 유로존 재정위기가 더 악화되지 않는다면 현 시점에서 추가 하락 가능성은 낮다고 봅니다. 수도권 주택은 이미 상당기간의 조정을 거쳤고, 소득대비 주택가격의 비율도 개선되고 있습니다. 경제 성장 역시 다른 나라에 비해서는 선전하고 있습니다.

-장기 불황의 초입단계라는 주장도 있습니다.
▶제 생각은 다릅니다. 우리나라가 일본과 같은 단계를 밟은 가능성은 낮다고 봅니다. 우선 수급 시장이 다릅니다. 일본은 1000명당 460채로 완전 공급의 기준인 440채를 넘어섰습니다. 하지만 우리나라는 아직 360채에 불과합니다. 아울러 일본의 경제성장률은 2% 미만에 불과하지만 우리나라는 부동산 시장이 유지될 수 있는 3%대입니다. 우리나라는 오는 2030년까지 1인당 국내총생산(GDP)가 4만 불이 될 것이라는 전망들도 많습니다.

-그렇지만 좀처럼 시장이 살고 있지 않는데요.
▶수도권 집값이 떨어지는 이유는 공급 과잉 때문이라고 봅니다. 인천지역만 송도, 영라, 청도지구에 동시 분양을 합니다. 수도권 전체 시장이 침체되고 있는데 공급은 늘고 있습니다. 수요와 공급의 불일치도 문제입니다. 1인~2인 가구가 전체 가구의 50%를 넘어섰는데 공급은 일반 중소형 위주입니다.

- 부동산에 대한 수요가 많다고 생각하십니까.
▶주택금융공사 조사결과 무주택자들 중 3년 이내 집을 사려고 하는 가구는 81%에 이릅니다. 그들이 당장 집을 사지 못하는 이유는 응답자의 75%가 자금 부족을 꼽았습니다. 집값 하락에 대한 우려라고 답한 응답자는 7% 밖에 안 됩니다. 우리나라의 자가거주비율은 선진국에 비해 여전히 낮습니다. 무주택자들에게 저리로 자금 지원을 하는 것이 필요합니다. 실수요자들이 집을 사야 부동산 시장도 살아납니다.

- 대부분의 은행들이 적격대출(유동화 전제 장기고정금리주택담보대출) 판매를 시작했는데요.
▶앞으로는 적격대출이 주택담보대출 시장에서 대세로 자리 잡을 것으로 봅니다. 출시 4개월 만에 연내 판매 목표금액인 3조원을 넘었습니다. 이런 속도면 연말까지 10조원도 가능합니다. 최근 국민·우리은행 등 주요 은행도 판매에 가세해 내년에는 20조원을 돌파할 수 있을 것으로 봅니다. 5년 후면 전체 은행 주택담보대출 규모의 50% 이상을 차지하는 거죠. 적격대출의 인기가 좋은 이유는(공사가 시장에서 유동화를 시키기 때문에)은행 입장에서는 조달 비용이 들지 않고, 고객 입장에서는 20년~30년의 장기대출이지만 연4%대 초중반의 저리로 대출을 받을 수 있기 때문입니다.

- 주택연금 가입자가 1만 명을 넘었습니다.
▶지난 2007년 7월 상품을 출시한 후 5년 만에 가입자 1만 명을 돌파했습니다. 미국 정보보증의 역모기지론에 비해 가입속도가 41%이상 빠릅니다. 2030년이면 100만 명을 돌파할 것으로 추산하고 있습니다. 100만 명 시대가 되면 월 지급액만도 10조원 이상이 됩니다. 앞으로 유동성 확보와 주택 관리와 매매 등을 어떻게 할지에 관한 연구도 시작할 계획입니다.

-주택연금을 빨리 가입할수록 유리하다는 이야기도 있습니다.
▶그럴 가능성이 큽니다. 주택연금의 월 수령액 산정 기준은 집값, 평균 수명 등이 주요 변수입니다. 매년 1회 이상 주요 변수를 재산정해 연급지급액을 결정할 계획입니다. 평균 수명이 길어지고 집값이 떨어지면 월 수령액은 줄어들 수 있습니다. 올해도 12월경에 용역 결과가 나오면 새로운 연금지급액 기준을 적용할 계획입니다.

-보금자리론의 중도상환수수료가 은행보다 높다는 지적을 받았는데, 수수료 인하 계획이 있습니까.
▶네. 외부용역을 통해 인하폭을 검토하고 있습니다. 결과가 나와야 알겠지만 시중은행 보다 낮은 수준이 될 것으로 봅니다. 은행보다 중도상환수수료가 높은 이유는 구조적인 차이가 있기 때문입니다. 주택금융공사의 중도상환수수료는 일종의 자금손실보전금입니다. 주택담보대출을 토대로 시장에서 자금 조달을 하는데, 고객의 중도상환으로 기초자산이 줄어드는 것을 보존하는 거죠. 그렇지만 고객들이 불만을 가진다면 손해를 보더라도 수수료를 낮출 생각입니다.

- 임기동안 꼭 하시고 싶은 일이 있다면.
▶저의 목표는 늘 같습니다. 월세 사는 분들은 전세 살게 해드리고, 전세 사는 분들은 내 집에 살게 해드릴 수 있도록 서민맞춤 정책을 해 나갈 겁니다. 그 일환으로 올해 전세 보증대출을 21조원에서 30조원으로 늘려 집행할 예정입니다.