성북동에 한옥마을, 미아리텍사스는 역사속으로

↑서울 성북구 성북동 성북2구역(왼쪽, 조감도)이 성북구 하월곡동 신월곡1구역과 용적률을 주고받는 방식으로 결합개발된다. ⓒ서울시

서울성곽 등 문화재가 몰려있는 서울 성북구 성북동 성북2구역이 한옥과 저층주택이 어우러진 한옥마을로, 일명 미아리 텍사스촌으로 불리우던 집창촌이 남아있었던 성북구 하월곡동 신월곡1구역은 역세권 복합주거단지로 탈바꿈한다.

저층 주거지역으로 개발되는 성북2구역에서 남는 용적률을 신월곡1구역에 인센티브로 제공해 고밀도 개발을 가능케 하는 일종의 '용적이양제'가 서울에서 처음으로 적용되는 것이다. <☞관련기사 : 용적률 사고 판다… 압구정 재건축 '햇볕'>


◇성북2+신월곡1 결합개발로 '윈윈'
서울시는 2개 이상의 서로 떨어진 정비구역을 단일구역으로 지정하는 '별도조합형 결합개발방식'을 도입, 이들 구역에 적용해 역사·문화경관도 회복하면서 주거정비사업 효과도 최대화하겠다고 26일 밝혔다.

성북2구역과 신월곡1구역을 하나의 정비구역으로 지정하되 사업은 각 조합에서 별도로 추진하는 별도조합형 결합개발방식이 적용된다.

그동안 이문3구역과 용산 전쟁기념관 주변 지역에 결합개발방식이 적용된 바 있지만 인접해 있는 지역간 구역간 통합 성격이 짙었던 것으로 거리가 떨어져 있는 지역에 적용되는 것은 이번이 처음이다.


그동안 성북2구역은 인근에 위치한 문화재들로 인해 저층저밀로 개발이 제한돼 낮은 사업성으로 수십 년간 개발에 어려움을 겪어왔다. 신월곡1구역 역시 최근 건설경기 불황으로 인해 역세권에 입지해 있음에도 불구하고 사업추진이 부진했다.

이에 성북2구역과 신월곡1구역은 지난해 11월 결합개발 가협약을 체결하고 1년 간 각 구역에 대한 정비계획안 밑그림을 마련해왔다. 시와 성북구는 성북2구역을 지난 해 8월 결합개발을 전제로 구역을 지정했으며 이후 고밀개발구역 선정을 위해 몇 개소의 구역과 협의·검토를 거쳐 신월곡1구역과 결합개발을 추진했다.

◇성북2 '한옥마을'…신월곡2 '고층 주상복합'
이번에 적용되는 결합개발은 연면적을 대지면적으로 나눈 비율인 용적률을 주고받는 이른바 '용적이양제'를 근간으로 한다.

성북2구역처럼 경관상 충분히 활용할 수 없는 용적률 부분을 역세권 지역인 신월곡1구역에 인센티브로 제공한다. 대신 신월곡1구역에 지어지는 건물가치의 일부를 현금 또는 부동산으로 받는다. 신월곡1구역은 양도받은 용적률을 활용해 고층 주상복합을 짓는다.

성북2구역은 재개발 자금을 확보하고 신월곡1구역은 고층 주상복합 건립에 필요한 용적률을 확보하게 돼 상호시너지 효과를 거두게 된다. 성북구에 따르면 이번 결합개발 결정으로 신월곡1구역에서 증가하는 용적률은 80%로 이중 48% 가량을 현금 또는 건물로 성북2구역이 가져간다.

이번 결합개발 결정으로 성북2구역 총 7만4754㎡ 부지에 50여동의 한옥마을과 4층 이하의 테라스하우스가 약 410가구 건립된다.

대지규모 5만5196㎡의 신월곡1구역은 기존 정비계획상 용적률600% 이하, 건폐율 50%이하, 최고층수 39층, 9개동, 총 1192가구로 계획했지만 성북2구역으로부터 양도받은 용적률을 활용해 주거·업무·숙박·판매시설을 기존 계획보다 더 지을 계획이다.

이건기 시 주택정책실장은 "성북2구역은 서울성곽의 역사문화경관을 보호하기 위해 신규 한옥마을과 저층의 테라스 하우스를 건립하는 대신 저층개발로 인한 연면적 부족분을 집창촌지역인 신월곡1구역과 결합개발을 통해 보정해주는 것이 본 사업의 핵심"이라고 말했다.