[더벨]미래에셋 애물단지 광화문 PF 6년만에 재개

미래에셋그룹의 광화문 호텔 건립 프로젝트가 6년여 만에 착공, 향후 성패에 관심이 쏠리고 있다. 22일 업계에 따르면 광화문 호텔 시공사인 대림산업 (50,100원 ▼400 -0.79%)은 내달부터 본격적인 착공에 들어간다.

◇인허가 사전투자 대표적 실패사례…6년간 자본금만 손실

일명 '광화문 금강제화 프로젝트'로 불렸던 이 사업은 지난 2006년 미래에셋자산운용(합병 전 미래에셋맵스)과 미래에셋생명 중심으로 시작됐다.


프로젝트의 기본 개요는 지하 6층, 지상 23층의 오피스 빌딩 2011년 완공으로, 미래에셋맵스와 미래에셋생명은 완공된 오피스 건물을 선매입하는 조건으로 총 2897억 원을 금강제화 프로젝트 파이낸싱(PF)에 투자하기로 했었다.

인허가 후 투자도 가능했지만 인허가 전 투자시 리스크를 떠안는 대신 투자비용을 절감할 수 있었기 때문이다.

하지만 토지매입 비용이 당초 예상과 달리 20~30% 증가했고, 이로 인해 인허가가 지연되면서 금강제화 프로젝트는 2009년부터 미래에셋그룹의 애물단지가 됐다.


'미래에셋맵스프런티어사모부동산신탁 제18호'를 통해 미래에셋그룹은 1000억 원의 약정 한도액 중 926억 원을 투자해 놓고도 사업의 진전이 없자 결국 금강제화 PF의 시행사 교체에 나섰다.

지난 2010년 말 금강제화 PF의 시행사인 디비스프로젝트금융투자는 파산을 준비하며 기존 매입 토지로 미래에셋그룹에 계약 불이행에 대한 대물변제에 나섰다.

하지만 대물변제에도 불구하고 미래에셋그룹에 지급돼야 하는 손해배상미지급금은 326억 원에 달했다. 인허가 전 선매입 투자로 수익률을 올리려다 손실만 입은 셈이다.

투자시장의 한 관계자는 "2008년 포스코건설이 마석에 PF사업을 추진하면서 인허가 전 대주단 모집에 나섰지만 미래에셋그룹의 금강제화 PF의 실패사례의 영향으로 대주단 모집이 안됐다"며 "그 정도로 업계에서 금강제화 PF는 미래에셋그룹의 대표적인 PF실패사례로 회자됐다"고 밝혔다.

◇오피스에서 호텔로 용도변경, 호텔붐 이어질까

시행사 교체 후 미래에셋그룹은 금강제화 프로젝트의 용도를 오피스에서 호텔로 변경했다.

처음엔 오피스를 건설해 미래에셋생명 신사옥 등으로 사용할 계획이었지만 미래에셋그룹에서 투자한 센터원 빌딩의 공실을 메꾸기 위해 그룹 계열사가 대거 센터원 빌딩으로 입주하면서 호텔로 용도변경한 셈이다. 일본과 중국 관광객 수요에 비해 부족한 도심호텔로 인해 불고 있는 도심호텔 투자 붐도 용도변경의 주요 요인으로 작용했다.

하지만 일각에선 부정적인 시각도 존재한다. 현재 도심호텔 투자가 각광받고 있지만 대부분 신규 건설보다는 리모델링 투자가 중심이 되고 있고 있기 때문이다. 미래에셋자산운용이 PF 대주단 모집과정에서 접촉했던 한 투자회사 관계자는 "2015년 완공 시점 후에도 관광 붐이 이어질지 의문시 된다"고 말했다.