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'다운계약서' 허위신고, 은밀한 거래…

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  • 김정태 기자
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  • 2013.01.29 05:50
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['증세 없는 복지' 열쇠…"새는 세금 이제 그만"]<4-2>부동산 탈루 - '다운계약서'

[편집자주] '박근혜 대통령' 시대의 최대 화두는 '복지'다. 문제는 항상 '돈'이다. 박근혜 당선인의 공약을 실천하는데만 5년간 적게는 135조원, 많게는 270조원까지도 들 것으로 추산된다. 추가적인 국민의 부담을 최소화하면서 재원을 마련하기 위해서는 세금을 '제대로 내고, 똑바로 걷는' 사회에 대한 국민적 공감대가 필수다. 아직도 곳곳에서 이뤄지고 있는 세금누수 실태를 점검하고 해결방안을 고민해본다.
'다운계약서' 허위신고, 은밀한 거래…
 탈세와 탈루가 일어나는 대표 분야 중 하나가 '부동산'이다. 부동산 매매 과정에서의 '다운계약서'는 과거부터 현재까지 가장 일반적으로(?) 나타나는 세금탈루의 전형이다. 다운계약서는 실제 거래금액보다 낮춰 계약서를 작성, 양도소득세(매도자)와 취득세(매수자)를 내지 않거나 줄여서 내는 경우다.

 다주택자 양도세 중과 면제와 취득세율 인하 등 한시적 조치와 당국의 단속 강화 추세로 예전보다 다운계약서 관행이 많이 사라졌다곤 하지만 여전히 '은밀한 거래'가 빈번히 이뤄진다. 매도자나 매수자 모두 잘못된 절세방법에서 비롯된 일이다.

 실제 관계당국에 의해 적발된 사례도 이와 크게 다르지 않다. 일례로 A씨는 서울 용산 소재 아파트를 B씨에게 3억9000만원에 팔았으나 계약서에는 이보다 6500만원 낮은 3억2500만원으로 허위 신고한 것이 세무당국에 적발됐다. 이들에게는 부동산실거래법 위반으로 각각 1248만원의 과태료가 부과됐다.

 국토부에 따르면 이같은 다운계약서 등 허위신고로 적발된 건수는 지난해의 경우 상반기에 955건, 증여혐의도 68건에 달한다. 허위신고는 2011년 상반기(725건)에 비해 31%가 늘어난 반면 증여혐의는 다소 줄었다. 지난해 상반기에 허위신고한 1814명에겐 66억6000만원의 과태료가 부과됐고 증여혐의자는 관할 세무서에 통보돼 양도소득세와 증여세 등이 추징됐다.

 ◇9억·12억원 이상 주택매매 다운계약서 '여전'
 최근에는 9억원과 12억원 이상 고가 주택매매에서 다운계약서가 암암리에 이뤄지는 경우가 적지 않다는 게 부동산중개업계의 지적이다. 양도세율과 취득세율이 달라지는 구간이 이 시세여서다.

 서울 서초구 반포동 '반포자이'와 '래미안퍼스티지'는 재건축을 통해 강남의 대표 랜드마크가 된 단지들이다. 부동산 침체기임에도 강남 요지의 대단지인데다 중소형 가구가 많아 매매가 활발히 이뤄지는 곳으로, 국토부 실거래가 통계에 따르면 전용 59㎡와 84㎡의 시세는 각각 9억원대, 12억원대다.

 이들 아파트는 8억원과 11억원 후반대에 신고된 아파트도 있다. 급매물로 볼 수도 있지만 실제 현장 중개업소 얘기는 다르다. 반포 인근 D공인 관계자는 "매도자와 매수자의 이해관계에 따라 거래가격이 낮게 신고되는 경우가 있다"고 말했다.

 ◇정부 '냉·온탕'식 세금 정책방향도 탈세 부추겨
 시장상황에 따라 세율을 한시적으로 바꾸는 정부의 '냉·온탕'식 정책방향이 오히려 시장의 불확실성을 키우고 부동산 보유자들의 세금탈루를 부추긴다는 지적도 나온다.

 현재 양도소득세는 2년 미만이면서 9억원 이상 주택보유자가 매도할 경우 과세표준율에 따라 세금을 내도록 돼 있다. 1주택자는 일반세율(6~38%), 다주택자의 경우 올해 말까지 한시적 특례로 일반세율이 적용된다.

 하지만 주택보유기간은 지난해 6월29일 이전까지만 해도 3년 보유(서울, 과천 등 2년 거주)였다. 세율도 특례가 적용되기 시작한 2011년 이전에는 보유기간에 따라 40~60%의 세율이 매겨졌다.

 매수자가 내는 취득세의 경우 9억원과 12억원 이상 주택매수자는 9억원 이하 매수자가 내는 취득세보다 요율이 높다. 정부는 지난해 9월24일부터 연말까지 취득세 감면을 한시적으로 시행하면서 각각 9억원과 12억원 초과 아파트에 대해선 취득세율을 각각 2%, 3%(농특세·교육세 불포함)로 적용했다.

 올들어 '거래절벽'을 우려해 취득세 감면 연장을 논의 중이지만 현재로서는 9억원 이상과 12억원 이상 아파트를 취득할 경우 전용면적에 상관없이 4%의 취득세율을 물도록 돼 있다. 2001년 취득세 감면 조치가 끝난 지난해 1월부터 9월23일까지 이같은 취득세율이 적용됐다.

 부동산 전문 세무사 관계자는 "부동산시장이 활성화되려면 매수여력이 있는 사람들에게 예측 가능토록 해줘야 투자의욕이 살아난다"면서 "단기적이고 한시적 조치가 오히려 세금탈루를 부추기는 요인도 있는 만큼 현실적인 세금요율을 책정해 지속성을 갖도록 해야 한다"고 말했다.



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