봄 이사철, 전세보증금 날리지 않으려면 어떻게?

　설 연휴 이후 본격적인 봄 이사철이 시작되면 이사집을 알아보려는 세입자들과 신혼부부들의 발걸음이 바빠진다. 특히 올 봄 이사철에는 전셋값 급등으로 기존 세입자들이 재계약하는 경우가 많아 전세물건이 많지 않을 것이라는 게 부동산업계의 예상이다.


　하지만 최근 부동산 경기 침체로 집값이 급락하면서 집주인의 대출금과 임대보증금이 주택값을 초과하는 '깡통주택'이 늘어나고 있어 세입자들의 불안감도 덩달아 커지고 있다.

　전문가들은 자칫 힘들게 모은 전·월세 보증금을 송두리째 날릴 수 있다는 점에서 전세계약시 각별한 주의가 필요하다고 조언한다.

　10일 부동산써브에 따르면 마음에 드는 전셋집을 발견했을 경우 우선 해당 주택의 등기부등본부터 확인해야 한다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속하면 임대인의 소유자 여부, 선순위 저당·가압류·가처분·가등기 등의 설정 여부를 알 수 있다.

　일반적으로 전문가들은 등기부에 등재된 저당금액이 집값의 30%이하 수준이어야 안전하다고 본다. 집이 경매에 넘어가면 시세의 70∼80% 수준에서 낙찰돼서다.


　하지만 최근엔 집값이 빠르게 떨어지면서 낙찰가율도 더 낮아지는 추세에서 이마저도 불안한 상황이다. 만일 근저당이 전세권보다 우선순위로 설정돼 있다면 자칫 전세보증금을 보호받지 못할 수 있다는 점을 명심해야 한다.

　아파트나 구분 소유된 다세대주택의 경우와 달리 임대인이 가구별로 구분은 해놨지만 건물전체가 1개의 소유권으로 돼 있는 다가구주택의 경우엔 보다 까다롭게 따져볼 필요가 있다.

　각 임차인별로 임대차보증금의 액수와 주택 임대차보호법상 최우선으로 보호받는 소액임차인이 몇 명인지 확인해 만일의 경우 자신의 임대보증금 확보가 가능한지를 확인해야 한다.

　계약서를 작성할 경우 계약 당사자가 임대인 본인인지 여부도 꼭 확인해야 한다. 만일 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우엔 소유자 본인과 통화해 계약 위임 사실을 확인해야 한다. 소유자 본인이 대리인에게 계약을 체결할 권한을 줬다는 내용이 담긴 위임장과 인감증명서를 받아 두면 보다 안전하다.

　계약을 끝냈다면 열쇠를 받는 동시에 동 주민센터에 전입신고를 하고 '확정일자'를 받아둬야 한다. 그래야만 후에 경·공매 발생시 배당절차에 참가해 보증금을 회수할 수 있는 대항력이 생겨 '우선변제권'을 가질 수 있다.

　재계약할 경우에도 몇 가지 주의사항이 있다. 계약기간 종료 후 같은 조건으로 재계약을 체결한다면 문제가 없지만 보증금을 올려 계약한다면 꼭 등기부등본 열람을 해야 한다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있으면 증액되는 전세금이 안전할 지 장담할 수 없어서다.

　새 계약서를 작성할 때도 확정일자는 반드시 받아 둬야 한다. 이때 작성된 계약서와 기존의 계약서는 함께 보관해야 하며 새로 체결하는 계약서에는 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 기재해야 한다.