리모델링 호재? "불확실성 여전…신중히 판단"

　정부가 아파트 리모델링의 수직증축을 허용한 후 벌써부터 수혜 단지 등이 거론되는 등 시장의 기대감이 커지고 있다.


　하지만 수직증축이 가능한 층수와 일반분양 규모 등 구체적 기준을 담은 주택법 개정안을 마련하고 국회 논의도 거쳐야 하는 만큼 아직 불확실성이 크다는 게 전문가들의 조언이다.

　2일 국토교통부에 따르면 정부는 아파트 리모델링 수직증축을 위해 이달 안에 구조안전·건축·설계 등의 전문가들이 포함된 태스크포스(TF)를 구성할 방침이다. 국토부는 지난 1일 지은 지 15년을 넘은 아파트를 리모델링할 때 건물 꼭대기에 몇 개층을 더 올릴 수 있는 수직증축을 허용한다고 발표했다.

　그동안 국토부는 수직증축에 대해 구조 안전성에 문제가 생길 수 있다는 우려로 불허했으나 재건축 아파트의 활로를 마련한다는 취지로 전향적으로 돌아섰다. 다만 아파트 리모델링에서 가장 관건이 되는 수직증축 범위에 대해선 '안전성 확보가 가능한 범위 내'란 모호한 입장을 보였다.

　국토부 관계자는 "앞으로 TF를 통해 구조에 문제가 생기지 않고 안전보강 기술 등을 전반적으로 살펴 수직증축이 가능한 범위를 정할 것"이라며 "필요하다면 (주택법 개정안에) 몇개층까지 수직증축이 가능하다고 못 박을 수도 있지만 현재로선 아무것도 정해진 게 없다"설명했다.


　과거 관할 구청이 법 해석을 잘못한 탓에 2개층을 수직증축할 수 있었던 '밤섬 쌍용예가 클래식'의 경우 안전성에 문제가 생기지 않은 전례가 있는 만큼 필로티(1층을 도로와 분리시켜 2층 높이로 올린)를 포함해 2개층까지 수직증축 허용이 가능할 것이란 관측도 나온다.

　일반분양 허용 범위 역시 미지수다. 지난해부터 허용된 수평증축의 경우 기존 가구수보다 10% 확대할 수 있다. 수직증축 역시 이 기준을 준용할 것으로 보인다. 수직증축에 따른 사업성 판단 역시 현재로서는 판단하기 어렵다.

　한 건설기업 리모델링 담당자는 "가구수를 종전보다 10% 늘려 이를 일반분양으로 돌리면 99㎡대 아파트를 132㎡로 늘리는 리모델링의 경우 가구당 부담금이 2억원에서 1억5000만원으로 25% 낮아져 사업성 개선 효과가 있다"고 설명했다.

　다만 "일반분양의 가격과 면적, 공사비 등이 지역마다 천차만별이어서 이를 일반화하는 것은 불가능하다"며 "서울 강남·서초구나 한강변 재건축 아파트처럼 입지가 좋은 곳이 일반분양 물량의 공급가격을 높일 수 있어 상대적으로 유리한 정도"라고 판단했다.

　지방자치단체의 리모델링 기본계획도 대상 아파트들의 희비가 엇갈리게 할 수 있다. 이를테면 10개 단지가 리모델링을 하게 되면 전체 지구를 하나로 묶어, 수직증축·일반분양 규모 등을 차별적으로 적용할 수 있다는 것이다.

　국토부 관계자는 "개별 단지별로 리모델링 허가를 내주면 주변에서 한꺼번에 사업을 추진하게 될 경우 도시계획을 훼손할 수 있고 이주 수요 급증에 따른 전월세난이 가중될 수 있다"며 "지자체가 큰 틀을 마련한 뒤 리모델링 허가를 내주고 이를 중앙정부에 승인을 받아 관리하는 방안을 마련할 것"이라고 설명했다.

　정부는 앞으로 지자체가 리모델링 기본계획을 수립하면 중앙도시계획위원회의 심의와 국토부장관의 승인을 통해 사업을 시행하도록 할 방침이다.

　윤지해 부동산114 연구원은 "현재 리모델링에 대한 사업 의지가 강한 곳은 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시와 준공된 지 15년 이상 지난 서울의 양천, 노원구의 아파트"라며 "다만 이 중에서도 거주환경에 큰 문제가 없다면 좀 더 관망했다가 재건축으로 추진되는 경우도 많아 현재 시점에서의 수혜대상은 제한적"이라고 진단했다.