주택 취득세의 경제학

요즘 부동산시장은 취득세에 울고 또 운다. 부동산시장이 실거주 수요 중심으로 바뀌면서 진입 문턱인 취득단계의 세금에 예민하게 반응하고 있어서다. 집값에서 취득세가 차지하는 비중은 규모, 다주택 여부에 따라 다르지만 대체로 1~4% 정도(생애최초주택구입자는 연말까지 면제)다.

전용면적 85㎡짜리 아파트 한채를 5억원에 산다고 가정해보자. 올해 6월30일까지 잔금을 치를 경우 1.1%를 적용받아 550만원을 취득세로 낸다. 7월1일 이후에는 2.2%인 1100만원을 부담한다.

550만원의 차이지만 시장에는 그 이상으로 반응이 나타난다. 부동산시장이 호황기처럼 향후 가격이 크게 오를 것이라는 기대가 형성돼 있다면 550만원에 대한 저항감은 크지 않을 것이다. 취득세에 대해서 대세상승 열차를 타기 위한 티켓비용 정도로 생각할 것이기 때문이다. 따라서 호황기에는 취득단계 세금보다는 양도단계 세금에 더 민감하게 움직이기 마련이다.

하지만 집값 상승에 대한 기대가 크지 않다면 취득세는 집을 살지 말지 여부를 결정짓는 크나큰 변수로 작용한다. 주택 수요의 취득세 탄력성(민감도)이 높다는 얘기다. 550만원이 5억원짜리 비싼 아파트 구매 여부를 좌지우지하는 것은 '경제적 인간'(Homo economicus) 관점에서 볼 때 비합리적이다. 그러나 현실은 현실이다.

이러다보니 취득세가 인하되면 거래가 몰리고, 인하가 종료되면 거래가 다시 끊기는 패턴이 반복해서 나타나고 있다. 실제로 취득세를 인하했던 2011년 12월과 2012년 9월 당시 거래가 봇물 터지듯이 이뤄졌으나 혜택이 끝나자 '거래 절벽'이 나타났다. 올 3월부터 시작된 취득세 감면조치도 종료를 앞두면서 거래가 다시 주춤해지는 양상이다.

이러한 현상은 수요자들이 취득세 감면기간을 백화점 세일기간 정도로 생각하기 때문이 아닌가 싶다. 비싼 옷이나 구두는 백화점 세일기간에 사야 하는 것으로 생각하는 것처럼 집을 살 때도 유사한 패턴을 보인다는 얘기다. 백화점 세일기간(취득세 인하기간)이 끝나면 또 다른 백화점 세일기간(취득세 인하기간)을 기다리며 옷(집)을 사지 않는 것과 같다.

과거 취득세 인하혜택이 종료되면 거래가 뜸해지고 가격도 약세를 보인 '학습효과'에 의한 행동인지도 모른다. 취득세 인하카드는 처음 쓸 때에는 새로운 수요 자극이 될 수 있지만 반복하면 신선함이 떨어진다. 오히려 시장의 자연스러운 리듬을 깨트리는 불협화음이 될 뿐만 아니라 시장 참여자들의 도덕적 해이를 유발할 수 있다.

부작용을 낳는 잦은 단기처방보다는 근본적인 대안을 찾아야 한다. 지금처럼 부동산시장이 얼어붙어 있을 때는 수요자의 진입장벽을 제도적으로 낮추는 것이 필요해 보인다.

사실 취득가액 전면 실거래가 신고가 시행된 2006년 1월 이전만 하더라도 취득세를 내는 세금기준인 과표는 시세의 50% 정도였다. 1억원짜리 집을 살 때 5000만원 정도에 대해서만 취득세로 부과했지만 지금은 1억원 그대로 매긴다. 그런데도 취득세율은 매매가의 4%로 변함이 없다. 사실상 소비자들로서는 체감 취득세가 배로 오른 것이다.

따라서 취득세 감면 6개월 연장 논의보다는 영구적으로 취득세를 4%에서 2%로 낮추는 방안이 모색돼야 한다. 다만 취득세를 낮출 경우 지방자치단체의 세수부족이 문제다. 이를 해결하기 위해 지방소비세 인상 등 보완대책이 병행돼야 한다.


☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제285호에 실린 기사입니다.