미봉책의 한계…"상습적 전세난 불렀다"

　전셋값이 크게 요동치고 있다. 올 상반기 서울 아파트 전세가격 오름폭은 이미 지난해 1년 상승폭을 웃돌 정도다. 그동안 전세난을 해소하려는 각종 대책이 나왔음에도 전세시장 불안은 반복되고 있다.

　전문가들은 전·월세 계약기간을 현행 2년에서 3년으로 늘리고 오피스텔이나 도시형생활주택처럼 1~2인 가구 중심의 주택공급을 유도하기보다 2~3인 가구가 거주할 수 있는 공공임대주택 공급을 확대하는 등 근본적인 해결책을 마련해야 한다고 지적했다.

아파트 전세가격 주간 변동률 추이/ 자료=부동산114

　◇집 안사고 전세찾는 수요만 늘어 '만성 전세난'

　전세난 반복은 수요에 비해 공급량이 적다는 데 그 원인이 있다. 집값이 오를 것 같지 않기 때문에 구매보다는 전세를 찾는 경우가 많다는 것이다. 이를 해결하려면 전세 수요자를 주택 매수로 유도하거나 시장에 전세주택 공급량을 늘려야 한다.

　하지만 전세 수요의 매매 전환은 집값의 상승 기대감이 받쳐줘야 하지만, 현재로선 불가능에 가깝다.


　9일 KB국민은행에 따르면 6월 서울 아파트 전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격)은 56.7%로, 2002년 11월(56.3%) 이후 10년7개월만에 가장 높은 수치를 기록했다.

　매매가격은 내리거나 그대로인데 반해 전세가격만 꾸준히 올랐기 때문이다. 전세가율이 60%선에 근접하면 전세가 매매로 전환된다던 공식은 이미 통하지 않은지 오래다.

　일부에선 전세가격과 매매가가 별반 차이 나지 않음에도 좀처럼 매수로 옮겨 붙지 않을 만큼 주택시장의 투자심리는 위축된 상태다.

　정재호 목원대 교수는 "매매가 이뤄지면서 전세 수요를 흡수해줘야 하지만 경기 침체로 인해 이런 자연스러운 순환 구조가 막힌 상황"이라며 "더구나 공공임대주택 공급을 늘리는 것이 가장 근본적인 해결책임에도 MB정부의 보금자리주택이 공공분양을 섞고 임대주택 물량을 줄였던 게 패착"이라고 지적했다.

　◇전세자금 대출 급증…전세난 부추겨

　시중은행의 6월말 전세자금 대출잔액은 10조3800억원으로, 2009년말(1조260억원)에 비해 10배 넘게 불어났다. 전세가격이 뛰면서 대출도 덩달아 늘어난 것이다.

　여기에 저금리 기조가 지속되면서 전세자금 대출 수요를 자극했고 정부도 국민주택기금을 통한 저리의 전세자금 대출 지원에 나섰다. 전세난을 덜기 위한 조치지만 되레 전세난을 가중시키는 요인으로도 작용했다는 게 전문가들의 분석이다.

　조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "금리 인하 추세로 전세대출 조건이 양호해진 상황에서 주택금융공사 등 정부 지원을 통한 저리의 전세자금 대출도 확대됐다"며 "전세 수요를 더욱 자극해 전세 품귀로 인한 전셋값 상승으로 이어졌다"고 말했다.

　함영진 부동산114 리서치센터장은 "전세가율이 올라도 매매 전환이 안 되는 이유 중 하나는 이미 전세자금 대출을 끼고 있는 세입자들이 많은 탓에 주택을 매입할 여력이 떨어졌기 때문"이라고 진단했다.

　◇순수 전세 품귀…전셋값 급등 착시

　일각에서는 전세금 일부를 월세로 돌리는 보증부 월세가 갈수록 확대되고 있는 상황에서 '순수 전세'가격만 토대로 전세난이라고 단정짓는 건 무리가 있다는 지적도 나온다.

　실제 지난 5월 아파트 전월세 실거래가 자료에서 전세는 68.9%였고 보증부 월세는 31.1%로 나타났다. 지난해 5월 전세(74%)와 보증부 월세(25%) 비율과 비교하면 전세의 보증부 월세 전환이 크게 늘어난 셈이다.

　함영진 센터장은 "전세 수요는 평상시와 크게 다르지 않은데 보증부 월세로 전환되면서 순수 전세가 부족해졌고 이로 인해 전셋값 상승세가 더욱 크게 느껴지는 착시현상도 있다"고 설명했다.

　◇근본적 대책 마련 서둘러야

　미봉책보다는 제도 보완이나 민간의 미분양아파트를 활용하는 보다 근본적인 대책을 검토해야 한다는 목소리가 커진다.

　정재호 교수는 "주택임대차보호법상 임대차 계약 기간을 2년에서 3년으로 늘려 전·월세시장의 재계약 기간을 분산하고 전·월세가격 급등폭이 심한 곳엔 이를 일부 규제하는 '전·월세상한제'를 재논의할 필요가 있다"며 "월세 전환이란 패러다임 변화에 발맞춰 임대료 일부를 정부가 보조해주는 '주택바우처제도'를 적극적으로 확대해 나가는 것도 검토해야 할 것"이라고 설명했다.

　건설업체가 미분양아파트를 전세주택으로 활용할 경우 인센티브를 주는 방안도 추진해야 한다는 의견도 있다.

　김재정 국토교통부 주택정책관은 "특정 지역의 아파트 전셋값 상승폭이 크지만 월세를 포함한 전체 주택의 전·월세시장은 요동치지 않는다"며 "다만 집주인의 월세 전환으로 전세 물량의 품귀가 지속되고 있는 만큼 건설사들이 미분양 아파트를 전세로 공급할 경우 재산세 등을 완화해주는 방안은 검토해볼 수 있을 것"이라고 말했다.