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19년 시행 '6%' 참여…"세금감면? 안내는게 이득"

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  • 임상연 기자
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  • 2014.02.04 06:10
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[임대사업자가 꿈인 나라]<1-1>'외면받는 임대사업자 등록'

19년 시행 '6%' 참여…"세금감면? 안내는게 이득"
#서울 은평구에 사는 김우철씨(58)는 특별한 근로소득없이 주택 3채(85㎡ 이하)를 세놓고 얻는 월 500만 가량의 임대소득으로 생활한다. 정부가 올해부터 85㎡ 이하 주택을 3채 이상 임대하는 임대사업자에게 소득세 20%를 감면해 주기로 했지만, 정작 김씨는 임대사업자로 등록할 생각이 전혀 없다.

임대사업자로 등록하면 소득세를 감면받아도 수백만원의 세금을 내야 하는데다 건강보험, 국민연금 등 사회보험료까지 물어야 해서다. 김씨는 "세제혜택이야 지금까지 세금을 내왔던 사람들한테 좋은 게 아니냐"며 "소득이 줄어드는데 누가 자진해서 등록하겠냐"고 반문했다.


정부가 1994년 전·월세시장 안정화를 위해 도입한 '주택임대사업자 등록제'가 제기능을 못하고 사실상 유명무실한 제도로 전락했다. 그동안 정부는 제도 활성화를 위해 양도소득세 중과 면제, 재산세 감면 등 각종 세제혜택과 금융지원책을 쏟아냈다.

하지만 이같은 노력에도 제도 도입후 19년간 건축법 허가자와 개인 매입임대사업자 등 일반임대사업자가 등록한 민간임대주택은 전체 임대가구의 6%가 채 안되는 등 별다른 효과를 보지 못하는 실정이다.

그래픽=강기영
그래픽=강기영

◇19년간 시행한 제도…등록은 고작 6%도 안돼

4일 국토교통부에 따르면 2012년 기준 전국 시·군·구에 등록된 임대사업자는 5만4137명. 이중 건설임대사업자는 8911명이며 매입임대사업자는 4만5226명이다. 제도 도입후 연평균 2849명 정도만 임대사업자로 등록한 셈이다.

하지만 2010년 기준 전국 임대가구가 727만6000가구(통계청, 전세+월세 기준)에 달한다는 점을 고려하면 터무니없이 적은 숫자다.

임대사업자들이 등록한 임대주택 규모 역시 미미하기는 마찬가지다. 이들이 등록한 임대주택은 총 148만7421가구(건설 121만2713가구, 매입 27만4708가구)로 전국 임대가구의 20%에 그친다.

특히 이중 LH(한국주택토지공사), SH공사, 건설업체 등 주택건설사업자의 임대주택(건설+매입, 약 113만가구)을 뺀 일반 임대사업자(건축법허가자+개인 매입임대사업자)가 등록한 민간임대주택은 약 35만가구로 전체 임대가구의 5.8% 정도에 불과한 것으로 추산된다. 대다수 민간 임대인들은 임대사업자 등록을 하지 않고 세금도 내지 않고 있는 것이다.

국토부 관계자는 "양도세 중과를 면제받기 위해 임대사업자로 등록하는 경우가 많았는데 2009년부터 양도세 중과 적용이 유예되고 주택시장이 침체되면서 정체상태에 빠졌다"고 말했다.

관련업계 관계자는 "제도가 도입된지 20년이 다 돼가도록 등록비율이 6%가 채 안된다는 것은 사실상 실패한 정책"이라며 "최근들어 경기부진과 집값 불안으로 임대가구가 크게 증가한 것까지 고려하면 임대사업자 등록 비율은 더욱 낮아질 것"이라고 꼬집었다.

◇"세금 안내는데 세제혜택 준다?"…임의규정 '한계'

임대사업자 등록 실적이 미미한 것은 현행법상 임대사업자 등록이 의무규정이 아닌 임의규정이기 때문이다. '해도 그만, 안해도 그만'인 제도인 것이다. 강제사항이 아닌데 과세부담을 안고 자진해 임대사업자로 등록할 집주인이 있겠냐는 지적이다.

이강훈 법무법인 덕수 변호사는 "임대사업자로 등록하면 임대소득과 관련한 세원이 낱낱이 노출된다"며 "이 경우 세금과 함께 사회보험료 부담도 동반되기 때문에 대다수 임대인들은 임대사업자 등록을 꺼린다"고 말했다.

상황이 이렇다 보니 정부가 각종 세제혜택과 금융지원책을 내놔도 제도가 좀처럼 활성화되지 못하고 있다. 2010년 정부는 임대사업자 등록 기준을 대폭 완화하고 세제혜택도 늘렸지만 그해 신규 등록한 임대사업자는 718명에 그쳤다.

올해도 정부는 제도 활성화를 위해 장기 저리 융자지원과 소득세 감면 혜택을 들고 나왔다. 이에 따라 소형주택(85㎡ 이하)을 10년 이상 임대하는 준공공임대사업자는 연 2.7%의 저금리 매입 및 개량자금을 지원받을 수 있게 됐다.

소득세(또는 법인세)는 20% 감면되고 재산세는 전액 면제된다. 소형주택을 3채 이상 임대하는 임대사업자에 대한 소득세(또는 법인세)도 20% 감면된다.

하지만 이같은 당근책만으론 한계가 있다는 지적이다. 서울 성동구 A공인중개소 대표는 "세금을 안내던 임대인들에게 세제혜택을 줘봐야 무슨 소용이 있냐"며 "시장의 현실을 모르는 탁상행정"이라고 비난했다.

이강훈 변호사는 "아무런 제재없이 세제혜택만으로 임대사업자 등록을 유도하는 것은 한계가 있다"며 "따라서 일정기준 이상의 경우 임대사업자 등록을 의무화하는 방안을 고려할 필요가 있다"고 지적했다.



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