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임대사업자 등록 稅혜택 '수두룩'…현실에선 '외면'

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  • 송학주 기자
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  • 2014.02.04 06:17
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[임대사업자가 꿈인 나라]<1-2>근본 개혁없인 '미봉책' 불과

임대사업자 등록 稅혜택 '수두룩'…현실에선 '외면'
 정부는 구랍 세법개정안을 통해 주택임대 관련 다양한 세제혜택 항목을 만들었다. 임대보증금과 월세수입을 얻는 집주인에게 세제혜택을 줘 임대사업자를 양성화한다는 취지에서다.

 모든 개인 임대사업자가 세제혜택을 받을 수 있는 것은 아니어서 세부 충족요건은 잘 따져봐야 한다. 게다가 현실에선 다양한 세제혜택에도 부담스러운 임대소득세를 감안, 임대사업자 등록을 꺼리는 실정이다.

 ◇임대사업자 등록 '세혜택' 뭐가 있나

 임대사업자가 임대목적으로 신규분양되는 공동주택과 오피스텔을 취득할 경우 취득세가 면제(감면)된다. 60㎡(이하 전용면적) 이하의 경우엔 취득세가 전액 면제되고 60~85㎡ 이하 주택은 취득세율 25% 감면혜택이 주어진다. 기존 주택을 매입하거나 주택거래신고지역 내 주택을 매입해 임대하는 경우엔 감면혜택이 없다.

 임대사업자로 등록하면 재산세도 감면된다. 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설되는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설되는 임대주택 등에 한해서다. 면적별로는 △40㎡ 이하 면제 △60㎡ 이하 50% △60~85㎡ 이하 25% 감면 등이다.

/ 그래픽=강기영 디자이너
/ 그래픽=강기영 디자이너
 임대사업자의 임대주택은 종합부동산세(종부세)를 책정하는 합산요건에서 배제될 수 있어 절세가 가능하다. 조건은 매입임대주택의 경우 임대가구가 1채 이상이며 임대기간은 5년 이상이어야 한다. 공시가격은 수도권의 경우 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하다.

 건설임대주택은 지역과 관계없이 임대가구가 2채 이상으로 5년 이상 임대한 149㎡ 이하의 6억원 이하 주택에 대해서만 종부세 합산에서 배제된다. 종부세 혜택을 보려면 임대주택법에 의한 임대사업자 등록뿐 아니라 세무서 임대사업자 등록도 모두 마쳐야만 가능하다.

 장기간 임대사업자로 등록한 사업자는 주택을 처분(양도)할 때 발생하는 양도소득세도 혜택을 받는다. 임대사업자가 거주용 주택 외의 주택을 5년 이상 장기임대주택으로 등록한 경우 그 임대주택은 양도세 중과가 면제된다.

 거주용 주택을 양도하는 경우엔 거주용 자가주택에서 2년간 거주한 사실이 있어야 양도세 중과가 면제된다. 다만 올해부터 양도세 중과제도가 폐지돼 사실상 실효성이 없다.

 주택을 장기간 보유하다 처분할 경우에 주어지는 장기보유특별공제도 임대사업자로 등록하면 유리하다. 6년째부터 2%씩 늘어나 임대기간이 10년 이상이면 30%에서 40%로 확대 공제된다. 10년 의무로 임대해야 하는 준공공임대주택으로 등록하면 60%까지 특별공제를 받을 수 있다.

 임대소득에 대한 소득세나 법인세의 20% 감면도 가능하다. 다만 국민주택 규모 이하 소형주택(3억원 이하) 3채를 5년 이상 임대할 경우에만 해당된다. 국토부 관계자는 "임대사업자에 대한 세제지원 시행을 계기로 준공공임대 공급이 증가해 무주택서민의 주거 안전판이 마련되고 전·월세시장 안정에도 기여할 것"이라고 기대했다.

 ◇근본대책 없인 '미봉책' 불과

 하지만 현실에선 이같은 세법상 노력(?)이 큰 성과없이 미봉책에 불과할 것이란 게 전문가들의 지적이다.

 마철현 세무법인 민화 대표세무사는 "임대사업자로 등록한 경우 받을 수 있는 세금 감면혜택이 많지만 일정요건을 갖춘 경우에만 주어지고 복잡하기 때문에 등록 전에 미리 상담받은 후 전략을 수립하는 게 유리하다"며 "실제론 세제혜택보다 세금폭탄이 크기 때문에 임대사업 등록을 꺼린다"고 설명했다.

 이처럼 다양한 세제혜택에도 집주인들이 임대사업자 등록을 꺼리는 이유는 근본적으로 현행법상 임대사업자 등록이 의무규정이 아닌 임의규정이어서다. '해도 그만, 안 해도 그만'인데 과세부담을 안고 자진해 임대사업자로 등록할 집주인이 있겠냐는 것이다.

 변창흠 세종대 행정학과 교수는 "정부의 준공공임대주택 정책은 신규 구입주택에만 적용되기 때문에 순수하게 세입자의 주거안정보다 매매시장 활성화에 초점이 맞춰졌다"며 "부동산 관련 세제부담이 너무 미약하기 때문에 조세감면을 내용으로 한 인센티브는 실효성을 갖지 못한다"고 꼬집었다.



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