5채 세놓고도 세금안내고 稅혜택 받는 방법은?

　#개인사업자 김모씨(58)는 2008년 주택 5채를 사들이면서 해당 구청에 매입임대사업자로 등록했다. 앞으로 주택을 매도할 때 양도소득세 중과 면제 등 세제혜택을 받기 위해서다.

　당시 김씨는 4채를 월세로 운영했지만 모두 전세로 신고했다. 지금도 마찬가지다. 매달 받는 임대수익 전체가 과세대상인 월세와 달리 전세는 보증금의 일정부분(간주임대료)만 과세대상이 돼 소득세 부담이 훨씬 적어서다.

　사실상 허위·축소신고한 것이지만 지금까지 아무런 문제가 없다. 지난 6년간 실제로 어떻게, 어떤 조건으로 주택을 임대하는지 해당구청은 물론 세무서에서조차 조사를 받은 적이 없다.

　김씨는 "지금까지 종합소득세 신고도 전세로 처리했지만 문제가 없었다"며 "세금 때문에 많은 임대사업자가 실제와 다르게 등록한다"고 말했다.

　1994년 도입된 주택임대사업자 등록제가 미미한 실적으로 유명무실하다는 지적을 받는 가운데 그나마 등록된 임대사업자의 사후관리도 부실한 것으로 나타났다.
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　김씨처럼 임대사업자 등록이나 종합소득세 신고를 허위·축소신고하는 사례를 쉽게 찾을 수 있지만 이에 대한 실태조사는 전무한 상황이다. 제도를 만든 국토교통부나 이를 실행하는 지방자치단체, 세금을 징수하는 국세청 모두 사후관리에 나서지 않으면서 전·월세시장 관리가 제대로 안되는 것은 물론 국민 혈세만 까먹는 것이다.

그래픽=김다나

　◇집주인 마음대로 등록하는 임대사업자

　현행 임대주택법상 임대사업자는 1주택 이상 임대하면 누구나 해당 시·군·구에 등록할 수 있다. 취득세, 재산세 등 세제혜택을 받으려면 전용면적 149㎡ 이하, 기준시가 6억원 이하(지방 3억원 이하), 임대사업 의무기간 5년 이상 등의 추가 요건을 충족해야 한다.

　다만 임대사업자로 등록할 때는 임대주택 유형과 면적, 보증금 및 임대료 등 임대현황을 담은 '임대조건신고서'와 '표준임대차계약서'를 작성해 제출해야 한다. 이를 토대로 임대사업자의 적격성 여부를 판단하고 세제혜택을 부여하는 것이다. 표준임대차계약서 등을 위반할 경우 1000만원의 과태료가 부과된다.

　문제는 이 임대조건신고서와 표준임대차계약서에 전세를 월세로, 임대료를 월 100만원에서 50만원으로 허위 또는 축소해 작성, 신고해도 파악이 안된다는 것이다. 임대사업자 등록시점이나 이후에도 임대조건신고서와 표준임대차계약서대로 주택이 임대되는지 실태파악이 전혀 이뤄지지 않아서다.

　서울시내 한 구청 주택과 담당자는 "서류접수만으로 임대사업자 등록은 가능하다"며 "등록시점에 주택임대 여부에 대한 확인이 필요하지만 인력과 시간상 한계로 실제 현장파악은 못하고 있다"고 밝혔다. 임대사업자가 마음만 먹으면 얼마든지 허위·축소신고가 가능하다는 얘기다.

　◇부실한 사후관리에 혈세만 낭비

　사후관리도 부실하긴 마찬가지다. 서대문구는 지난달 29일부터 이달까지 관내 등록된 274명의 민간 임대사업자(1061가구)에 대한 전수조사에 나섰지만 이마저도 현장조사 없이 서류상 임대의무기간(5년간) 준수나 주택소유자 변경 여부를 확인하는 정도에 그친다. 전·월세 여부, 보증금과 임대료 등 임대조건은 확인도 하지 않는다.

　서대문구 관계자는 "임대사업자로 등록하면 세제혜택이 주어지기 때문에 임대의무기간에 대한 전수조사를 하는 것"이라며 "임대조건에 대해선 현 시세와 현격하게 차이가 나지 않는 한 조사하지 않는다"고 말했다.

　소관부처인 국토부 역시 제도 도입 이후 임대사업자에 대한 전면적인 실태조사를 실시한 적이 없다. 관련법(제19조의2 임대주택 거주자 실태조사)조차 '국토부나 시·군·구가 실태조사에 나설 수 있다'는 임의규정으로 명시돼 있다. 국토부 관계자는 "주택임대사업자 등록시 실태조사는 하지 않는다"며 "임대조건을 허위로 기재한 경우 과태료가 있는데 적발된 사례는 거의 없다"고 밝혔다.

　상황이 이렇다보니 임대사업자로 등록해 다양한 세제혜택을 받으면서도 임대소득에 대해선 탈세·탈루가 가능한 것이다. 이를테면 김씨처럼 월세를 받더라도 전세로 신고해 소득세를 줄일 수 있다.

　현행법상 월세 임대인은 2주택 이상 소유자거나 1주택 소유자라도 공시가격 9억원을 초과한 주택을 임대한 경우에 과세대상이 되지만 전세 임대인은 3주택 이상 소유자의 보증금 총액이 3억원 이상인 경우에만 과세대상이 되기 때문이다.

　심지어 전세 임대인은 전용면적 85㎡ 이하면서 기준시가 3억원 이하 집은 주택수에서도 제외된다.

　한 세무사는 "상가와 달리 주택 임대사업자들은 임대소득에 대해 세금을 내야 하는 것조차 모르는 사람이 많다"며 "종합소득세 신고시 임대소득을 줄여서 신고하더라도 제재가 거의 없으니 어느 누가 솔직하게 신고하겠냐"고 꼬집었다.