유명무실 임대사업자 등록제‥줄줄새는 소득세

　정부가 서민 주거안정을 위해 1994년 도입한 주택임대사업자 등록제가 제 기능을 못하고 사실상 유명무실한 제도로 전락했다. 임대사업자 등록제가 ‘해도 그만, 안 해도 그만’식의 임의규정으로 돼 있어 등록 실적이 극히 미미한 것.


　한 해 집주인들이 벌어들이는 월세소득만 11조7000억원이 넘는 것으로 추산되지만 정부의 부실한 민간 임대사업자 관리로 주택임대시장이 ‘조세 사각지대’에서 벗어나지 못한다는 비난이 일고 있다.

◇19년간 민간 임대주택 등록 전체 6%도 안돼

　국토교통부에 따르면 2012년 기준 전국 시·군·구에 등록된 임대사업자는 5만4137명. 이중 건설임대사업자는 8911명이며 매입임대사업자는 4만5226명이다. 제도 도입 후 연평균 2849명 정도만 임대사업자로 등록한 셈이다. 하지만 2010년 기준 전국 임대가구가 727만6000가구(통계청, 전세+월세 기준)에 달한다는 점을 고려하면 터무니없이 적은 숫자다.

　임대사업자들이 등록한 임대주택 규모 역시 미미하기는 마찬가지다. 이들이 등록한 임대주택은 총 148만7421가구(건설 121만2713가구, 매입 27만4708가구)로 전국 임대가구의 20%에 그친다.


　특히 이중 LH(한국주택토지공사), SH공사, 건설업체 등 주택건설사업자의 임대주택(건설+매입, 약 113만가구)을 뺀 일반 임대사업자(건축법허가자+개인 매입임대사업자)가 등록한 민간임대주택은 약 35만가구로 전체 임대가구의 5.8% 정도에 불과한 것으로 추산된다. 대다수 민간 임대인들은 임대사업자 등록을 하지 않고 세금도 내지 않고 있는 것이다.

　관련업계 관계자는 "제도가 도입된 지 20년이 다 돼가도록 등록비율이 6%가 채 안 된다는 것은 사실상 실패한 정책"이라며 "최근 들어 경기부진과 집값 불안으로 임대가구가 크게 증가한 것까지 고려하면 임대사업자 등록 비율은 더욱 낮아질 것"이라고 꼬집었다.

　임대사업자 등록 실적이 미미한 것은 현행법상 임대사업자 등록이 의무규정이 아닌 임의규정이기 때문이다. '해도 그만, 안 해도 그만'인 제도인 것이다. 강제사항이 아닌데 과세부담을 안고 자진해 임대사업자로 등록할 집주인이 있겠냐는 지적이다.

　이강훈 법무법인 덕수 변호사는 "임대사업자로 등록하면 임대소득과 관련한 세원이 낱낱이 노출된다"며 "이 경우 세금과 함께 사회보험료 부담도 동반되기 때문에 대다수 임대인들은 임대사업자 등록을 꺼린다"고 말했다.

　그는 또 “아무런 제재없이 세제혜택만으로 임대사업자 등록을 유도하는 것은 한계가 있는 만큼 일정기준 이상의 경우 임대사업자 등록을 의무화하는 방안을 고려할 필요가 있다"고 지적했다.


◇집주인 월세소득 연 11.7조..세입자는 稅혜택 못 받아

　정부의 이 같은 부실한 민간 임대사업자 관리로 전·월세시장은 ‘조세 사각지대’가 된지 오래다. 특히 월세시장의 탈세·탈루가 심각하다는 게 전문가들의 지적이다.

　2012년 기준 국내 월세가구는 보증부 월세 329만8551가구, 보증금 없는 일반 월세 48만1194가구 등 총 377만9745가구(사글세 제외)로 나타났다. 이는 국내 전체 주택수의 21%가 넘는 규모다.

　월세가구의 월평균 임대료는 보증부 월세가 25만600원, 일반 월세가 31만9900원으로 전체 평균은 25만9422원이다. 이를 연간으로 환산하면 국내 전체 월세가구의 연간 임대료 지출액은 무려 11조7666억원이 넘는다.

　이는 집주인들의 연간 월세수익이기도 하다. 하지만 전문가들은 집주인들의 연간 월세수익이 훨씬 더 많을 것이라고 추산한다. 국토부의 주택실태조사 자료는 설문에 의한 것으로, 월평균 임대료가 시장가격보다 낮을 가능성이 높아서다.

　집주인들이 얻는 월세소득은 연간 수 조원에 달하지만 세금은 제대로 걷히지 않는다는 게 시장관계자들의 공통된 목소리다. 실제 월세 소득공제나 임대사업자 등록 실태 등을 감안하면 월세를 놓은 다주택자 대부분은 세금을 내지 않는 것으로 추정된다.

　2012년 기준 월세 소득공제를 받은 세입자는 9만4370명으로 전체 월세가구의 2.5%에 불과하다. 또 임대사업자로 등록한 민간 임대사업자(건축법허가자+개인 매입임대사업자)는 5만4137명으로 전체 다주택자(136만5000명)의 4%가 채 안 된다.

　서울 성동구의 한 공인중개소 대표는 "소득이 노출되면 세금부담에 건강보험 등 사회보험료까지 물어야 하는데 어느 집주인이 자진해서 월세 소득을 제대로 신고하겠냐"며 "세입자가 소득공제를 받지 못하도록 하는 것도 이 때문"이라고 말했다.