아파트경매 낙찰가율 80%대…가격은 '하락'?

　"버블세븐 '꿈틀', 아파트 경매 낙찰가율 일제히 80% 넘어서.", "경매시장 '후끈', 지금이 집 살 때."

　경매시장은 주택 등 부동산경기를 가늠해볼 수 있는 지표 중 하나다. 시장회복이 예상되면 집을 싸게 사려는 수요자들이 몰려 경쟁이 치열해지고 입찰가를 높게 써내 낙찰가율(감정가대비 낙찰가비율)이 올라가는 특성이 있다.


　특히 아파트는 토지나 상가, 다른 주택(단독·다가구·연립·다세대)에 비해 권리분석이 쉬워 입찰 경쟁이 치열하다. 때문에 상대적으로 낙찰가율이 높다.

　올 1월 수도권 아파트 평균 경매낙찰가율이 80%대(82.78%)를 기록했다는 한 경매업체 자료에 부동산시장이 술렁였다.

　특히 2006년 당시 정부로부터 '버블세븐'으로 꼽혔으나 이후 집값 급락으로 '반값세븐'으로 전락했던 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 목동, 경기 분당·평촌·용인 등의 아파트 경매 낙찰가율이 35개월 만에 일제히 80%(84.4%)를 넘어섰다는 게 이 업체의 설명이다. 이 소식은 "부동산시장이 다시 살아났다"는 증거로 활용되고 있다.


　하지만 이같은 경매 낙찰가율만으로 시장을 평가하기엔 무리라는 지적이다. '함정'이 있다는 것이다. 경기침체로 시세가 떨어지면서 감정가가 낮아져 낙찰가는 높지 않지만, 일시적으로 낙찰가율은 오를 수 있어서다.

　17일 경매정보업체 부동산태인이 2012~2013년 수도권에서 경매 진행된 주택(아파트, 연립·다세대, 단독·다가구)을 분석한 결과 1년새 평균 낙찰가율은 73.33%(2012년)에서 76.12%(2013년)로 2.79%포인트 올랐다. 아파트는 같은 기간 74.14%에서 78.65%로 4.51%포인트나 뛰었다.

　일견 이같은 낙찰가율 상승은 집값 상승으로 여겨진다. 경매에 나온 물건수와 감정가 총액은 △2012년 6만1328건, 22조852억372만원 △2013년 6만9362건, 22조8422억9068만원 등으로 각각 13.10%, 3.43% 늘었다.

　경매건수에 비해 감정가 증가폭이 낮아졌다. 즉 주택 1채당 평균 감정가는 1년새 3억6012만원에서 3억2932만원으로 8.55% 떨어진 것이다. 감정가가 떨어지다 보니 평균 최저가도 2억8230만원에서 2억6187만원으로 하락했다.

　낙찰 물건만 분석해도 마찬가지다. 낙찰건수는 같은 기간 1만8102건에서 2만1973건으로 21.30% 늘었다. 이에 비해 낙찰가 총액은 4조2692억774만원에서 5조1113억3744만원으로 19.73% 증가에 그쳐 결국 주택 1채당 평균 낙찰가는 1.37% 떨어졌다. 결국 낙찰가율은 올랐지만 실제 낙찰가격은 낮아져 오히려 집값이 하락했음을 알 수 있다.

　예를 들어 각 연도별 평균치를 적용할 경우 2012년 4억원이었던 한 아파트의 감정가는 2013년 3억6580만원으로 떨어졌다. 이 아파트의 2012년 낙찰가는 2억9656만원이지만, 2013년 평균치를 감안하면 2억8770만원으로 오히려 낮아졌다. 그만큼 실제 집값이 떨어진 것이다.

　이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "집값이 많이 떨어지면 그만큼 감정가가 낮아지기 때문에 낙찰가율만으로 경매시장을 분석하기엔 헛점이 있다"며 "자칫 치열한 경쟁 열기에 휩쓸려 시세보다 고가에 낙찰받아 낭패를 볼 수 있다"고 지적했다.

　부동산태인 관계자는 "감정가가 떨어지다보니 낙찰가율이 높아지는 경향이 있다. 다만 낙찰가율이 80% 내외로 유지되고 있다는 건 입찰자들이 그만큼 보수적으로 입찰에 나서고 있음을 보여주는 것"이라며 "예전처럼 '묻지마 투자'가 생겨날 여지는 적을 것"이라고 내다봤다.