정부가 26일 주택임대차시장 선진화 방안의 일환으로 '임대사업자 등록제 활성화 방안'을 제시했지만 근본적인 해결책은 아니라는 지적이다. 정작 문제의 본질인 사후관리는 뒷전으로 밀려나고 세제 혜택만 남발하고 있어서다.

　정부는 임대사업으로 등록한 주택이 40~60㎡(이하 전용면적)인 경우 재산세 감면률을 50%에서 75%로, 60~85㎡는 25%에서 50%로 각각 확대키로 했다.

　소득·법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대하고 임대를 위한 주택 구입시에도 양도소득세 면제 혜택을 주기로 했다. 임대소득에 결손금이 발생하면 공제를 허용해 소득세 부담도 줄이도록 했다. 임대주택을 위한 매입자금 지원 대상도 미분양·기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대했다.

　하지만 조세 원칙을 무시한 임대사업자 등록제도 안에서 등록 활성화에만 급급해선 안된다는 지적이다. 그동안 집주인이 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 종합부동산세, 양도세, 소득·법인세 등에서 많은 혜택을 제공해 왔기 때문이다. 문제는 임대사업자로 등록해 다양한 세제혜택을 누리면서도 임대소득에 대해선 탈세가 가능했다는 것이다.

　주택임대시장에서 전세는 '조세피난처'로 통한다. 전세 임대인은 3주택 이상 소유자의 보증금 총액이 3억원 이상인 경우 과세 대상이 되지만 보증금이 9억원 이상인 고액 전세는 3주택 이상 보유자가 아니라면 세금 부과 대상에서 제외된다.

　반면 그동안 월세 임대인은 2주택 이상 소유자거나 1주택 소유자라도 공시가격 9억원을 초과한 경우 과세대상이 돼 왔다. 전세 임대인은 85㎡이하이면서 기준시가 3억원이하 집은 주택수에서도 제외된다.

　때문에 집주인들은 임대사업자로 등록할 때 전세를 월세로, 임대료를 월 100만에서 50만원으로 표준임대차계약서를 허위·축소해 작성 신고하는 등 편법을 쓰는 경우가 많다. 임대인이 표준임대차계약서 작성을 위반하면 1000만원의 과태료가 부과되지만 사실여부를 파악할 방법이 없기 때문이다.

　국토교통부나 각 지자치에선 이와 관련 전수조사나 현장조사 등 실태조사를 실시한 적이 없다. 다만 세제혜택을 주기 위해 서류상 임대의무기간 준수나 주택소유자 변경 여부를 확인할 뿐이다. 서울시내 한 구청 담당자는 "등록시점에 주택임대 여부에 대한 확인이 필요하지만 인력과 시간상 한계로 실제 현장파악은 못하고 있다"고 말했다.

　국토부 관계자는 "월세 현황은 매일 바뀌고 있어 해당 시·군·구가 이를 일일이 조사할 수가 없고 표준임대차계약서도 일년에 수백만건씩 이뤄지고 있어 허위인지 아닌지 행정적으로 따질 수 없다"며 "탈세 부분은 과세 당국인 국세청에서 해결해야 할 문제"라고 떠넘겼다.

　공정과세없이 임대인들에게 혜택만 주고 있음을 인정한 셈이다. 한 세무사는 "축소 허위로 신고해도 제재가 거의 없으니 누가 솔직하게 신고하겠냐"고 꼬집었다.