월세집 세금 무서워 전세 돌리면 '바보'…수익 '반토막'

그래픽=강기영

　#집 한채를 월세(보증금 2000만원, 월세 100만원)로 세놓고 있는 2주택자 김모씨는 최근 고민에 빠졌다. 정부가 세입자의 월세 공제와 확정일자 자료를 활용, 임대소득에 세금을 물리기로 해서다.

　중소기업에 다니는 김씨는 임대소득 외에 5000만원 가량의 급여소득도 있어 종합소득세 신고대상이지만, 그동안 단 한번도 임대소득에 대한 세금을 내본 적이 없다.

　때문에 정부가 세금을 부과할 경우 자칫 임대소득이 줄거나 손해보지 않을까 걱정이다. 김씨는 "정부가 집주인의 세부담을 줄여준다고 하지만 어쨌든 세금을 내야 하는 것 아니냐"며 "월세를 세금 걱정없는 전세로 돌려야 할지 고민중"이라고 말했다.

　정부의 주택 임대소득 과세방침에 다주택자들이 술렁이고 있다. 특히 다주택자의 80% 이상을 차지하는 2주택자 사이에선 세금 회피를 위해 월세를 전세로 돌리려는 움직임까지 나타나고 있다.

　현행법상 전세는 3주택 이상(3억원·전용 85㎡ 이상) 보유자부터 과세 대상이기 때문이다. 그렇다면 월세를 전세로 전환하는 것이 집주인에겐 유리할까?


　◇"임대소득 과세해도 월세가 전세보다 낫다"

　5일 머니투데이가 세무 전문가들과 함께 2주택자의 월세와 전세 임대소득을 시뮬레이션한 결과 일부 고액연봉자가 아니라면 세금과 건강보험 등 사회보장비용을 감안해도 월세가 전세보다 유리한 것으로 나타났다.

　실례로 서울 성동구 금호동1가 벽산아파트 84㎡ 월세는 보증금 5000만원에 월 임대료 120만원이며 전세는 보증금 3억2000만원 정도다.

　이 경우 특별한 소득이 없는 은퇴자의 소득세 차감전 월세 임대소득은 연간 임대료 1440만원에 보증금 이자수익 114만원(정기예금 이자율 2.7%, 이자소득세 15.4% 적용)을 더한 총 1554만원이다. 반면 전세 임대소득은 보증금 이자수익 731만원이 전부다. 월세가 전세보다 2배 이상 이득인 셈이다.

　월세 임대소득에 세금을 물어도 마찬가지다. 임대소득세는 연간 임대소득에 필요경비(단순경비율 45.3%)를 뺀 후 세금을 징수한다. 연간 임대료 1440만원에 필요경비를 제외하고 계산하면 소득세는 28만원 정도로 이를 감안해도 월세가 전세보다 연간 임대소득이 795만원 가량 많다.

　임대소득 외에 급여소득이 있어도 월세가 전세보다 유리하다. 연봉이 각각 5000만원, 1억2000만원인 근로자가 부양가족이 있고 같은 조건으로 월세를 세놓고 있는 경우 종합소득세를 뺀 연간 순소득은 각각 6180만원, 1억1520만원으로 전세(5480만원, 1억100만원)보다 500만~700만원 정도 많다.

그래픽=강기영

　소액 월세로 계산해도 월세가 전세보다 유리한 것은 마찬가지다. 서울 강남구 논현동 A다세대주택(전용 20㎡ 기준) 월세는 보증금 1000만원에 월 임대료 60만원이며 전세는 1억2000만원 정도다.

　다른 소득이 없는 은퇴자의 경우 소득세를 제외한 월세 임대소득은 연 725만원 가량이지만 전세로 전환할 경우 임대소득은 274만원으로 월세보다 450만원 이상 적다. 연봉 5000만원인 근로자의 경우도 월세(5496만원)를 전세(5027만원)로 돌릴 경우 세금을 감안해도 410만원 가량 임대소득이 줄어든다.

　더욱이 정부가 소액 임대사업자(2주택 이하, 임대소득 2000만원 이하)에 대한 분리과세 도입을 추진하고 있어 급여소득자의 경우 앞으로 월세가 더욱 유리해질 전망이다.

　마철현 법무법인 민화 대표세무사는 "전세는 보증금을 예금에 넣어두고 이자수익을 올리는 경우가 많은데 저금리로 임대소득을 높이는데 한계가 있다"며 "2주택자의 경우 세금과 사회보장료를 감안해도 월세가 유리한 경우가 많다"고 밝혔다.

　백원일 세무사도 "세금을 안 내던 집주인에게 과세를 하게 되면 갑자기 보험료 등 100만원 가량의 추가비용이 발생해 부담이 된다"며 "그렇다고해도 저금리인 상황에서 전세보증금 받아 예금에 넣어두는 것보다는 월세받는 게 차라리 낫다"고 말했다.

　◇"임대사업자 등록하면 임대소득 더 늘어"

　세금을 감안해도 월세가 전세보다 유리하지만 이 세금마저도 줄일 수 있는 방법이 있다. 바로 매입 또는 준공공 임대사업자로 등록하는 것이다.

　임대사업자로 등록하면 최소 의무 임대기간(매입 5년, 준공공 10년)을 준수해야 하고 준공공의 경우 임대료 인상(최초 임대료의 5% 이내)도 제한되지만 각종 세제혜택을 받아 그만큼 임대소득을 늘릴 수 있다.

　85㎡ 이하 임대주택을 보유한 집주인이 임대사업자로 등록하면 재산세는 최대 50%, 소득세는 최대 20%까지 감면받을 수 있다. 양도소득 금액의 최대 60%까지 공제받아 양도세도 줄일 수 있다. 임대주택에 대해선 종합부동산세 합산과세도 배제된다.

　게다가 정부는 연내 준공공의 재산세와 소득세 혜택을 각각 최대 75%, 30%까지 늘릴 방침이다. 국토부 관계자는 "개인도 임대사업자로 등록하면 절세혜택을 누려 그만큼 임대소득을 올릴 수 있다"고 밝혔다.