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[문답풀이]5억 전세 세금 '제로', 10억 전세 세금 12만원

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  • 세종=박재범 기자
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  • 2014.03.05 16:06
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정부가 5일 '주택임대차시장 선진화 방안 보완조치'를 내놨다. 2주택 보유자로 임대소득이 연 2000만원 이하인 주택임대사업자에 대한 과세방식 일부 조정이다. 과세 방식 변화로 세부담이 증가하지 않도록 기술적 조정을 했다는 게 정부의 설명이다. 임대소득에 대한 과세 내용을 문답으로 풀어봤다.

-2·26 대책과 보완 조치의 차이점은.
▶정부는 2주택 보유자로 연 2000만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세(14%) 방침을 유지했다. 다만 적용시기를 2016년으로 늦췄다. 올해와 내년 임대소득 부분은 비과세한다. 과거소득에 대해서도 세금을 걷지 않기로 했다. 세무조사도 하지 않는다. 또 형평성 차원에서 월세임대사업자와 마찬가지로 2주택을 보유하면서 전세를 준 임차인에게도 전세임대소득을 과세한다.

-분리과세하면 세 부담이 늘어난다는 우려가 있는데.
▶분리과세 단일세율이 14%로 높다. 하지만 필요경비율, 기본공제 등 다른 방안으로 세부담을 상쇄한다. 우선 필요경비율은 45%에서 60%로 높인다. 기본공제는 부부외 다른 가족이 없더라도 400만원을 받는다. 노인이나 장애인 등은 최대 200만원까지 추가 공제도 가능하다. 혹 세금이 늘더라도 종합소득과세 방식과 비교해 낮은 금액을 택할 수 있다.

-예를 들어 2주택자로 부부가 집 한 채를 임대해 연 1000만원의 소득을 올린다면.
▶현재 1000만원에서 필요경비율 45%(450만원)를 감안한 550만원이 소득액이다. 종합소득공제(300만원)를 차감해 과세표준(250만원)을 산출하고 세율(6%)을 적용한다. 산출세액 15만원에서 다시 표준세액공제(7만원)를 뺀 실제 납부세액은 8만원이다. 바뀐 제도를 적용하면 1000만원에서 필요경비 600만원과 소득공제액 400만원을 빼면 과세표준이 0이 된다. 세금이 종전보다 줄어드는 것이다.

-그동안 임대소득을 신고하지 않은 집주인의 세부담 증가 우려가 있는데.
▶정부는 과거에 대해 면죄부를 주기로 했다. 과거 소득과 올해와 내년의 소득까지 비과세다. 국세청이 확정일자 자료를 받긴 하는데 2013년 소득분에 국한한다. 확정일자 자료를 확보했다고 해서 모두에게 세금 신고안내서를 발송하는 것은 아니다. 국세청은 3주택 이상자나 2주택자 중 임대소득 연 2000만원 초과자, 1주택자 중 기준시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해서만 신고 안내자료를 발송한다는 계획이다. 이들은 임대소득을 그동안 신고하지 않았을 경우 올해부터 세 부담이 늘 수 있다.

-월세 임대자뿐 아니라 2주택 전세 임대자에게도 분리과세를 적용키로 했는데.
▶월세 소득과 전세 소득 간에 과세 형평을 맞춘다는 차원이다. 2주택 보유 전세 임대소득자도 월세와 똑같이 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세하고 연 2000만원 초과 소득자는 종합소득 방식으로 과세한다. 현재는 3주택 초과자에 한해만 전세 임대소득세를 부과하고 있다.

-2주택 전세 임대소득 과세 부담이 늘어나는 것 아닌가.
▶일단 기준시가 3억원을 넘지 않는 국민주택 이하의 주택은 과세대상에서 빠진다. 전체 주택의 70% 가량은 과세 대사에서 제외될 것으로 보인다. 다른 소득이 없을 경우 보증금 10억원 수준까지는 거의 과세되지 않는다. 다른 소득이 있으면 보증금 4억원부터 과세가 이뤄지는데 금액은 크지 않을 것으로 보인다.

-전세 보증금 6억원인 경우를 가정하면.
▶전세보증금 과세는 간주임대료를 산정해 과세한다. 간주임대료를 보증금에서 3억원을 초과한 분을 기준으로 계산한뒤 이자·배당수입금액을 빼 산출한다. 보증금 6억원의 경우 3억원을 초과한 부분의 60%가 과세대상이므로 대상 보증금은 1억8000만원이 된다. 이 금액에 연 이자율(2.9%)을 곱하면 522만원이 산출된다. 여기서 보증금을 운용하며 얻은 이자소득 등을 추가로 제하면 사실상 과세대상 금액은 거의 없다. 정부는 보증금 10억원의 경우 12만원의 세금을 추정했다.

-소득이 없거나 소득이 적은 근로소득자는 월세 세액공제 혜택을 못 받는다.
▶저소득층은 원래 소득세를 거의 납부하지 않기 때문에 월세 세액공제의 실질적 혜택이 없다. 대신 작년 10월 도입한 주택바우처 제도를 이용할 수 있다. 중위소득 43% 이하(4인 가구 기준 연소득 1980만원)인 가구는 월평균 11만원을 지원받을 수 있다. 대상가구도 97만 가구로 확대된다.



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