아파트 분양가 내려가나…"지자체 과도한 기부채납 요구 안된다"

(세종=뉴스1) 진희정 기자=

앞으로 지방자치단체의 과도한 기부체납이 줄어들 것으로 보인다. 국토교통부는 주택사업에 관한 기부채납에 대해 지침을 마련키로 했다. © News1

#1. A건설기업은 지방 00시 아파트 사업에서 기부채납액이 사업 이익의 80~90%에 달해 기타 비용을 제외하면 적자가 예상됐다. 관련 지자체에서 아파트 건설때 사업과 무관한 지역에 사회복지관 건립을 위한 1500평 규모의 부지를 기부채납할 것을 요구했기 때문이다.


#2. B건설기업은 아파트 사업승인을 받기 위해 아파트 부지 총면적 6만7436㎡ 중 1만3144㎡(약 19%)를 기부채납했지만 비슷한 시기에 사업승인이 이뤄진 다른 아파트는 전체 사업부지 3만4679㎡의 4~5%에 불과한 1500㎡만 공원으로 조성할 것을 요구했다. 반면 또 다른 개발사업은 전체 부지의 약 50%를 공원·청사·녹지 등의 사회기반시설 설치를 요구하는 등 기부채납 기준이 제각각이었다.

지방자치단체의 과도한 기부채납 요구 관행이 개선된다. 각 개발 사업지마다 지자체별 기부채납 가이드라인이 제각각인데다 개발을 원활하게 시행할 수 없을 정도로 지자체가 무리한 기부채납을 원한다는 업계의 민원이 끊이지 않고 있다.

특히 기반시설은 국가와 각 지자체가 담당해야 할 부분인데 민간 건설사에게 떠넘기다보니 분양가에 반영돼 결국 최종 소비자가 피해를 입을 수 있다는 지적이 있어왔다. 이에 따라 정부는 사업지별 특성에 따른 적정 수준의 기부채납 규모를 설정해 불확실성을 줄일 계획이다.


1일 국토교통부에 따르면 과도한 기부채납은 물론 사업과 직접 연관이 없는 시설의 기부채납을 방지하고 개발사업 시행자들의 투자를 촉진시키기 위해 이같은 내용으로 주택사업 기부채납 운영기준 지침을 마련할 계획이다.

기부채납이란 택지·주택개발이나 대규모 건축물 인허가 과정에서 국가·지자체의 기반시설 재원 부족을 보완하고 과다한 개발이익을 환수하기 위한 법적 장치다. 문제는 부담 상한 등의 구체적 기준이 없이 인허가기관이 제멋대로 운용하면서 사업자 부담이 눈덩이처럼 불어난다는 점이다.

기부채납의 가장 큰 문제점으로는 명확한 기준 부재와 협의과정에서의 인허가 지연이다. 지자체에서 인허가가 지연되면 사업주체는 금융부담이 증가해 기부채납 요구를 수용할 수밖에 없다는 상황을 역이용하는 경우도 발생하고 있다.

또 개발행위 허가때 기반시설 설치 등을 요구하는 기부채납의 법적 근거는 국토계획법에, 기부채납 대상 및 비용 분담 관련 조항은 주택법과 도시및주거환경정비법 등의 개별법에 일부 포함돼 있고 관련 조항도 불명확해 대다수 지자체들이 사실상 무시하고 있는 실정이다.

기부채납 비용의 보전도 쉽지 않다. 주택법만 해도 주택사업 간선시설 설치비를 분양가에 반영할 명시적 규정이 없고 하위규칙에서는 분양가심사위원회가 인정하는 경비에 한해 인정토록 규정된 탓이다. 주택경기 침체로 분양마저 힘들어지면 원가에 반영할 경우 미분양 위험을 감수해야 한다.

기부채납 비용 외에 사업 관련 법인세, 종합소득세와 각종 개발부담금에 이르기까지 어려움에 몰리고 있지만 분양가 상승폭을 완충할 지자체의 용적률 등 인센티브도 미미하다.

예컨대 주택법에서는 기부채납에 따른 인센티브 관련 규정이 없어 도시계획위원회에서 용적률을 임의로 하향조정하는 경우가 발생하고 있다. 일부 지자체에선 지구단위계획 수립지침을 제정·고시하면서 기반시설 부담구역 안은 용적률을 280%로 고시했으나 도시계획위원회에서 230%의 용적률로 의결 통보해 사업자가 사업추진을 포기하기도 했다.

C건설기업 관계자는 "기부채납 비용이 분양가에서 차지하는 비중이 크고 기부채납 외에 20여개의 각종 부담금과 분담금 부담에 따른 사업비 증가로 분양가가 상승, 결국 소비자의 부담이 가중될 수밖에 없다"면서 "현재 정부가 기반시설 기부채납 적정수준을 이루도록 '기반시설 기부채납 운영기준'을 마련했으나 강제성 부족으로 개선효과가 없다"고 토로했다.

이같은 민원이 빗발치면서 국토부도 연구용역에 착수해 불합리한 부분을 시정해 나갈 계획이다. 연구용역은 올해 말까지 진행한다.

국토부는 이번 연구용역에서 사업과 무관한 기부채납 등을 요구하는 금지 규정의 실효성을 확보키로 했다. 사업계획 승인권자가 해당 사업과 직접적으로 관련없는 간선시설의 설치와 기부채납을 사업계획에 포함토록 요구하는 경우 기부채납이나 간선시설 등의 설치에 관한 계획에 한해 무효로 하는 규정을 마련키로 했다.

기반시설 기부채납 운영기준의 강제성도 확보키로 했다. 과도한 기부채납과 직접적 연관이 없는 시설의 기부채납은 '권장'이 아닌 '금지'로 문구를 수정하는 안이다.

기부채납 관련 인센티뷰 규정도 정부가 보장해주기로 했다. 법에서 제시한 기부채납에 따른 인센티브 규정을 의무적으로 준수토록 하는 방안을 마련하고 기부채납 예정 토지에 대한 재산세는 비과세하기로 했다.

국토부 관계자는 "지난해 개정한 것은 국토계획이용법이었고 이번엔 주택법 측면에서 연말까지 실태조사를 통해 과도한 기부채납 사례를 파악하겠다"며 "상한선을 면적으로 할지, 사업비로 제안할 지 등은 연말까지 연구용역을 통해 정하고 내년 상반기부터 운영할 것"이라고 말했다.

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