"집주인이 보증금 안돌려주면 어떻게 하죠…"

/제공=디자이너 임종철

#직장인 김 모씨(남·35)는 요즘 월세 보증금 문제로 골치가 아프다. 출·퇴근 시간 때문에 회사 근처 원룸을 계약 했지만 아직 이사도 못하고 있다. 계약 만료 한 달 전에 방을 빼겠다고 했지만 다른 세입자가 들어와야 보증금을 주겠다며 집주인이 막무가내로 나와서다.

문제는 집주인이 월세를 종전보다 올리는 바람에 집을 보러 오는 사람들이 많지 않다는 것이다. 일단 이사가야 할 집주인에게 양해를 구했지만 차일피일 미룰 수는 없다. 위약금을 물지 않기 위해선 대출을 받아 보증금을 내야 할 상황이다.


전세에서 월세로의 전환이 가속화되는 가운데 세입자들의 고충도 늘고 있다. 이 중에는 보증금을 제때 돌려받지 못해 속앓이를 하는 경우가 적지 않다. 어떻게 하면 문제없이 제때 보증금을 돌려받을 수 있을까.

◇계약 한 달 전에 반드시 통보…임차권 등기 명령+지급 명령 수순
우선 이사할 생각이라면 반드시 최소 계약 만료 한 달 전에 잊지 말고 집주인에게 통보해야 한다. 확실히 하기 위해서는 내용증명을 하는 것도 방법이다. 집주인이 "통보받은 적이 없다"고 발뺌하는 경우도 배제할 수 없기 때문이다.

계약 만료 한 달 전에 해지 의사를 전달했으면 집주인은 계약 만료일에 보증금을 돌려줄 의무가 있다. 만약 세입자가 시기를 놓쳤다면 해지 의사를 밝힌 3개월 뒤에 보증금을 받을 수 있다. 그 전에 다른 세입자가 들어와 보증금을 받으면 좋겠지만, 집주인이 3개월 뒤에 돌려줘도 법적으로 문제가 안 된다.


계약 만료 한 달 전에 통지했음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까.

법원에 지급명령 신청을 할 수 있다. 비교적 절차가 간단하고 빠르게 이뤄지는 게 장점이다. 직접 가지 않고 대법원 홈페이지에서도 신청할 수 있다. 이후 2주간 집주인이 이의신청을 하지 않으면 법적 효력이 발생한다. 세입자는 보증금을 받기 위해 집을 경매에 넘기는 등의 강제집행을 할 수 있다.

전문가들은 "지급 명령 신청은 집주인에게 심리적인 압박을 줄 수 있다"며 "곧바로 민사소송을 밟는 것보다 효율적"이라고 조언했다. 물론 주인이 이의 신청을 하면 소송으로 넘어간다.

집주인과 보증금 다툼이 있는 가운데 이사를 해야 한다면 반드시 '임차권 등기명령'을 신청해야 한다. 이사를 가더라도 확정일자(우선변제권) 등의 효력이 유지되기 때문이다.

무엇보다 등기부에 관련 내용이 게재돼 집주인이 심리적인 부담을 느낄 수 있다. 수수료를 포함해 비용도 25만원 정도로 저렴한 편이다. 주의할 점은 '임차권 등기명령'을 집주인이 받은 뒤에 이사해야 효력이 생긴다. 송달 완료 여부는 대법원 사이트에서 확인할 수 있다.

서울시 전·월세보증금 지원센터. /머니투데이 DB

◇보증금 반환 지연 이자 청구, 다른 세입자 구할 때 방해 적용 안돼
집주인이 보증금을 끝까지 돌려주지 않으면 보증금 반환청구 소송을 할 수 있다. 짧게는 수개월 길게는 1년 안팎이 걸리는 게 단점이다. 이사한 뒤에도 진행할 수 있다. 만약 판결을 통해 집행권원을 확보하면 강제 경매가 가능하다.

보증금 반환 지연에 따른 손해금 청구도 가능하다. 원금뿐 아니라 이자까지 받는 것을 말한다. 소송 전까지는 연 5%, 소송 진행 시작부터 보증금을 돌려받기 전까지는 연 20%가 적용된다.

가령 계약서 특약에 보증금 반환 지연 이자율을 별도로 정했다면 그 수치가 우선 적용된다. 과도한 이자율 등으로 판단할 경우 법원이 적용하지 않을 수도 있다. 기억할 점은 집주인이 다른 세입자를 구할 때 협조해야 한다. 가령 열쇠를 가지고 이사를 하는 등의 방해를 했을 때는 이자 청구를 할 수 없다.

좀처럼 분쟁이 개선되지 않고 막막하다면 서울시가 운영하는 '전·월세보증금지원센터'를 이용하는 것도 방법이다. 2012년 문을 연 센터는 올 1월까지 11만건이 접수될 정도로 많은 시민들이 찾고 있다. 내용증명서 작성·발송 등 임대차 계약 전반에 관한 법률 지원과 이사 시기 불일치에 따른 전월세 보증금 대출 지원, 분쟁 조정 등을 도와준다.

보증금을 돌려받지 못해 이사할 때 낼 보증금이 없다면 대출도 가능하다. 대출한도는 보증금 규모와 계약 만료 여부에 따라 최대 2억2200만원까지 가능하다. 금리는 연 2%, 고정 금리다.

기본적으로 보증금을 지키기 위해서는 전입신고(주소이전)와 확정일자를 받아야 한다. 전입신고를 하면 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금 등을 돌려받을 수 있는 기존 권리가 유지된다. 흔히 대항력이 생긴다고 한다.

확정일자를 받으면 집이 경매에 넘어갔을 경우 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생긴다. 다만 앞서 확정일자를 받은 세입자와 근저당권을 설정한 사람이 있으면 순위가 밀린다는 점은 주의해야 한다.