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"'김진태안'만이라도…" 상가권리금 정부안 보니

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  • 하세린 기자
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  • 2015.04.21 05:53
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[the300-상가권리금 법안 운명은②]임대인에 '협력 의무' 부과…권리금 회수 기회 방해하면 '손배소'

그래픽=이승현 디자이너
그래픽=이승현 디자이너
이번 4월 임시국회에서 중점 논의될 상가권리금 법제화 관련 법안은 김진태 새누리당 의원이 대표발의한 '상가임대차 보호법 개정안'이다. 사실상 정부여당안인 이 법안은 지난해 11월 발의됐다.



개정안은 상가 권리금의 정의를 법제화하고 상가 임차인의 권리금 회수기회를 보장하는 내용이다. 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하면 손해배상책임까지 질 수 있다. 이 때문에 그동안 상가권리금을 법제화하면 임대인의 재산권을 과도하게 침해한다는 반론이 거셌다. 권리금은 임차인끼리 주고 받는 돈인데 이를 결과적으로 제3자인 임대인에게 보장 의무를 지우는 것은 불합리하다는 주장이다.


그러나 해당 개정안은 임대인에게 '권리금' 자체를 보장하라는 것이 아니라, '권리금의 회수 기회'를 보장하라는 것이다. 사실상 거래되고 있는 권리금이 법에 명문화돼 있지 않다는 법의 맹점을 악용해 임대인이 임차인의 '권리금 회수기회'를 방해해 상가권리금을 '약탈'하는 경우가 빈번하게 일어났기 때문. 홍대 등 자영업자들이 몰려 있는 상권에선 건물주들이 장사가 잘 되는 임차인을 정당한 이유 없이 내쫓아 같은 업종으로 가게를 차려버리는 일을 막기 위해서다.

김 의원의 법안은 이와 같은 악덕 임대업자가 권리금을 가로채는 것을 막는 법안이다. 김 의원은 관련 논의가 비교적 상세하게 이뤄진 지난 2월24일 법안심사 제1소위에서도 '임대인의 재산권을 과도하게 제한한다는 문제' 때문에 '신중 의견'을 낸 법원 의견을 적극 반박했다.


김진태 새누리당 의원 = 그래서 임차인 권리금의 아주 이상적인 형태는 사실은 임대인에게 바로, 소유자한테 바로 받아갈 수 있으면 보호가 되기에 아주 확실한 것이지요. 그런데 그렇게 했을 때는 그야말로 이 소유권에 대한 제한 문제 이런 것들이 있기 때문에 거기서 나온 절충안으로 차후 임차인으로부터 받아가도록 하는 것을 소유자는 방해하지 말고 협력해 줘라 이게 큰 틀에서 봤을 때는 정말 몇십 년을 통해서 봤을 이 큰 틀에서는 절충적인 형태라고 보는 것입니다, 방해하지만 말고 협력해 줘라……




기본적인 틀은 소유자 주머니에서 그 권리금이 나오는 것은 아니란 말이에요, 너네가 받아가라. 그렇게 되기 때문에 협력의무가 나왔고. 거기에서 방해하는 것의 예외 사유도 다 규정을 해 놨고 그렇기 때문에 손해배상은 거기에서 나오는 논리적인 귀결이다, 어떤 의무를 규정해 놨는데 손해배상을 안 하면 이것이 이행이 담보가 되지 않으니까 논리적인 귀결이다 그렇게 보는 것이고.


개정안에선 △임대인이 신규임차인에게 권리금을 수수하는 행위 △종전임차인이 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위 △현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △'정당한' 이유없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위를 '방해행위'로 규정하고 금지한다. 이를 어기면 손해배상의 대상이 된다.

그러나 임대인의 '정당한' 계약 거절 사유도 제시하고 있는데 △ 보증금 및 차임 지급할 자력이 없다고 보여지는 경우 △ 임차인으로서 의무를 위반할 우려 및 상당한 사유가 있는 경우 △ 상가건물을 1년 이상 비영리목적으로 사용하는 경우 △ 임대인이 선택한 신규임차인이 종전임차인에게 권리금을 준 경우다.

이 가운데 임차인들은 '비영리목적 사용' 조항이 악용될 소지가 높다고 보고 있다. 권리금보다 1년 임대료가 더 작은 경우, 임대인 입장에서는 상가를 1년 동안 비영리로 운용할 유인이 더 커지기 때문이다. 이에 따라 해당 기간을 1년보다 늘려야 한다는 주장이 나오고 있다.
임대인이 최종적으로 이러한 '협력 의무'를 위반하면 임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 손해배상액은 임대차종료 당시의 권리금을 넘지 못한다. 해당 임대차목적물인 상가건물의 수익현황과 영업시설 현황, 인근 상권의 권리금 거래가격 수준 등을 고려해 국토교통부장관이 고시할 수 있다고 규정했다.

이밖에도 개정안에는 △관할세무서장의 확정일자 부여근거를 명확히 하고 상가임대차
등록사항 등의 열람・제공 범위와 절차를 정비하고 △17개 광역시도에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하며 △당사자의 신청 및 협의를 통해 감정전문기관에 권리금 감정을 의뢰할 수 있고, 법무부 장관은 표준계약서 작성을 권고할 수 있는 내용이 포함됐다.



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