시행 1년 주택임대관리업, 대주보 가입 '달랑 한곳'

정부가 민간임대시장 활성화를 위해 도입한 '주택임대관리업' 제도가 시행된 지 1년이 넘도록 제기능을 못한다는 지적이 잇따른다. 정작 보증보험요율이 너무 높아 사업자들의 수익성이 저하되고 미등록업체와의 경쟁에서 뒤처지는 등 부작용도 우려돼 오히려 시장에 혼란만 가중한다는 것이다.

23일 국토교통부에 따르면 올 5월말 기준 주택임대관리업 등록업체는 144개로 도입 초기인 지난해 같은 기간(30개사)에 비해 약 5배나 급증했다. 관리가구수는 같은 기간 2974가구에서 8839가구로 약 3배 증가했다.


임대관리업은 임대주택시설 등에 대한 종합적인 관리서비스를 제공하는 업종으로 지난해 2월 민간임대주택 공급 활성화 차원에서 도입됐다.

국토부 관계자는 “이는 주택임대관리업에 세제혜택을 제공하고 표준 위·수탁계약서를 보급하는 등 업종이 활성화되도록 노력해온 결과”라면서 “기업형 임대주택인 뉴스테이정책이 본격 추진되면 주택임대관리업도 동반 성장할 것”이라고 말했다.

하지만 실상은 다르다. 등록업체 144개 중 관리가구를 둔 업체는 총 46개사(32.0%)에 불과하다. 나머지 98개 업체는 의무적으로 등록해야 해 등록했을 뿐 아예 영업실적이 없다고 신고한 셈이다. 자격조건(자기관리형 100가구 이상, 위탁관리형 300가구 이상)이 안돼 아예 등록조차 못한 업체도 많다.

@최헌정 머니투데이 디자이너.

영업하는 업체 중에서도 공실과 임대료 체불 등의 위험을 부담하는 대신 임대인에게 수익 일부를 고정적으로 지급하는 자기관리형은 7개사밖에 안된다. 36개사는 임대리스크를 부담하지 않고 매달 임대료의 일정비율을 수수료로 받는 위탁관리형이다. 3개사는 자기관리형과 위탁관리형 서비스를 모두 제공한다.

게다가 자기관리형으로 영업하려면 대한주택보증이나 서울보증보험에 의무적으로 보증보험을 가입해야 한다. 현재 대주보 보증금반환보증 상품에 가입한 업체는 1곳(44가구), 서울보증에 가입한 업체는 5곳에 불과하다.

이마저도 1개 업체가 대주보와 서울보증에 중복가입했다. 보증보험에 가입한 업체를 제외한 나머지 업체는 불법영업을 하는 것. 업계에선 제도안착이 더딘 이유를 제도의 설계 자체가 현실을 고려하지 않았다고 보고 있다.

임대인을 보호하기 위해 3개월분 이상 임대료 지급을 책임지는 보증에 의무적으로 가입해야 하는데 대주보의 경우 보증요율이 3개월치 임대료의 1.08~5.05%에 달한다. 자본금, 신용도, 지역적 위치 등을 감안해 차등지급하는데 대부분 신생업체여서 최고 수준의 보증요율이 부과된다.

임차인을 보호하기 위한 임대보증금 반환보증에도 가입하는데 임대보증금의 0.06%에 해당하는 금액을 내야 한다. 임차인에게 받은 보증금도 집주인이 받지 않고 대주보가 지정한 기관에 납부해야 한다.

업계 한 관계자는 “새로 설립되는 대부분 임대관리업체는 보증요율이 높은 5등급에 해당돼 수천만 원의 비용이 추가로 들어간다”며 “여기에 임차인 관리와 건물 유지·보수비용, 법인세 등까지 포함되면 투입비용은 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없다”고 하소연했다.

서울보증도 상황은 비슷하다. 보증요율이 0.346∼0.989%로 대주보(1.08~5.05%)보다 다소 낮고 보증금도 따로 받지 않아 유리하다. 다만 임차인 임대보증금 반환요율은 0.617∼1.762%로 대주보상품(0.06%)의 10~30배에 달한다. 보증금 한도도 7000만~8000만원으로 제한돼 몇 가구밖에 가입하지 못한다.

대주보 한 관계자는 “보증사고 위험에 비하면 보증요율이 그렇게 높은 것은 아니다”라며 “가입건수가 적은 것은 아직 임대관리업 자체가 성숙하지 못해 영세한 업체가 많고 음성적으로 임대관리를 하는 경우가 많아서”라고 설명했다.

상황이 이렇다보니 음성적으로 임대관리를 하는 일부 업체의 경우 법인세는 물론 보증보험에 가입하지 않아도 되기 때문에 정식으로 등록한 업체만 되레 손해를 본다는 지적이 나온다. 집주인의 임대소득 노출 없이 더 많은 수익을 보장하겠다고 나선 미등록 임대관리업체에 고객을 뺏기는 일도 다반사라는 것이다.

업계 다른 관계자는 “임대소득이 노출되고 관리수수료까지 내야 하니 누가 임대관리업자에게 위탁관리를 맡기겠냐면서 미등록업체에 관리를 뺏기는 실정”이라며 “중개업소를 중심으로 과거부터 임대관리업을 한 상당수 업체가 미등록 영업을 계속하거나 가구수를 나눠 등록기준에 미달되도록 해 의무등록을 피하는 업체가 많다”고 꼬집었다.