[법과시장]다운계약서의 유혹과 함정

임성환 변호사,법과시장

공직후보자에 대한 인사청문회에서 빠지지 않고 등장하는 것이 과거 부동산거래에서 다운계약서를 작성했다는 것이다. 속칭 다운계약서는 부동산 매매과정에서 실제 거래금액보다 낮은 가격을 매매가로 정해 세무서 등에 신고하기로 합의한 후 작성하는 계약서를 말한다.

이러한 다운계약은 양도세와 취득세를 줄이기 위한 목적으로 행해지는 것으로 세법 등 강행법규에 위반하는 계약으로서 무효로 볼 수 도 있다. 그러나 매매계약 당사자간에는 계약자유의 원칙상 유효하다고 볼 여지도 있다. 이에 따라 다운계약서와 관련한 분쟁은 양도소득세를 포탈하기로 하는 매매당사자간의 약정이 유효한가, 다운계약서를 작성하기로 하는 약정을 당사자 일방이 거절하였을 경우 그것이 계약위반이 되는지 그리고 위반자에게 대하여 민사상 책임을 물을 수 있는지가 문제된다.


이에 대한 최근 대법원 판례가 나와 관심을 끈다. 실제 매매대금은 1억5000만원인데 거래신고가는 7400만원으로 하는 다운계약서 작성의 특약을 한 후 매수인인 계약금 4000만원을 매도인에게 지급했다. 그 후 매수인은 배우자가 공직에 있다는 이유로 다운계약서 작성을 거절하였고, 이에 대하여 매도인이 계약위반을 이유로 잔금수령을 거절하자, 매수인은 매도인의 매매계약상 의무 위반을 이유로 계약해제 후 위약금으로 계약금의 배액을 청구했다.

위 사안에서 쟁점은, 다운계약서를 작성하기로 하는 약정을 위반하였을 경우 이에 대한 책임을 물을 수 있는지 여부다.

대법원은 다운계약서 작성특약은 매도인이 양도소득세를 덜 낼수 있도록 편의를 봐주기 위한 부수적인 사항일 뿐이므로 이를 이행하지 않았다고 하여 매매계약 자체를 해제할 수 있는 것은 아니라고 판단했다. 이러한 대법원의 판단은 앞으로 부동산거래 당사자들에게 하나의 기준을 제시할 것으로 보인다.


사례를 달리하여 다운계약서 작성특약이 있었음에도 매수인이 실거래가액으로 신고를 한 결과 매도인이 예상하지 못한 양도소득세를 부과받자 매도인이 매수인을 상대로 추가로 부과된 양도소득세액을 소송상 청구한 사안을 보자.

법원은 이에 대해 매수인이 약정에 위반하여 실거래가액으로 신고한 것은 적법한 행위이므로 매도인은 추가부과된 세액을 매수인에게 청구할 수 없다고 판단하였다. 양도소득세를 포탈하기로 하는 취지의 당사자간 약정은 탈법행위로서 무효로 보고 있는 것이다.

과거 다운계약서 작성은 절세의 방법으로 또는 부동산 등기업무를 하는 법무사가 취득세, 등록세 신고를 대행하는 과정에서 관행상 공시지가나 기준시가로 신고하는 과정에서 발생한 경우가 많았다. 그러나 법원은 기본적으로 다운계약서 약정은 탈법행위로서 무효로 보고 있으므로, 이제는 더 이상 다운계약서의 유혹에 빠지는 것은 위험한 것이다.

한편 다운계약과 유사하지만 오히려 거래가액을 실제보다 높게 정하기로 하는 업계약서도 있다.

업계약서는 매수인이 매수와 동시에 금융기관에서 주택담보대출을 더 많이 받기 위하여 매도인에게 요구하는 것으로, 정부정책으로 주택담보대출 비율이 축소됨에 따라 업계약서가 늘어나고 있다. 업계약서의 경우도, 매도인이 업계약서 작성을 거절하였다고 하여 매수인이 매매계약을 해제할 수 없고, 매매대금지급의무를 이행하여야 할 것이다.

자산으로서 부동산은 가계부분은 물론 기업에 있어서도 자산으로서 차지하는 비중이 높고, 투자의 대상으로 거래시 발생하는 세금 등 비용에 대하여 거래당사자가 민감하게 반응한다. 따라서 양도세와 취득세를 어떻게든 줄여보려는 유혹에 빠지게 된다. 공인중개사 역시 수수료의 유혹을 쉽게 뿌리치게 어려운 것도 사실이다.

그러나 당장의 절세를 위한 다운계약서 작성이 종국에는 탈세로 드러나 과태료와 영업정지 등 처벌이 뒤따르게 된다. 이번 대법원 판례에서와 같이 거래 상대방에게도 더 이상 다운계약서 작성을 강제할 수도 없어 적지않은 금전적 손실을 볼 수 있다는 점을 명심해야 한다.