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"트리플도 흔하다"…격이 다른 '쿼드러플' 역세권

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  • 송학주 기자
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  • 2015.07.17 03:30
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[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<4>재개발·재건축 기대되는 마포·공덕역세권

[편집자주] 최근 1%대 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 하지만 부동산은 한번 투자를 결정하면 주식이나 저축처럼 돈이 필요할 때 빠르게 현금화를 할 수 없다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 내고 공실 위험없이 시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석해 본다.
@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
최근 전철교통망이 대거 확충되면서 수도권 전철역 개수가 500개를 넘어섰다. 특히 서울의 경우 지하철 9개 노선을 포함, 15개 노선이 거미줄처럼 얽혀 있어 웬만한 아파트엔 ‘역세권’ 딱지가 붙은 실정이다. 결국 역세권 아파트 ‘불패신화’는 옛말이 됐다. 이젠 환승역도 흔해졌고 지하철역 3곳을 이용할 수 있는 아파트도 심심치 않게 눈에 띈다.

상황이 이렇다보니 최근엔 4개 전철을 이용할 수 있는 이른바 ‘쿼드러플(4중) 역세권’이 뜨고 있다. 이들 역 근처에는 유동인구가 많아 상권이 발달하고 수요가 풍부한 만큼 집값 역시 쉽게 떨어지지 않는다.

대부분 도심과 가깝다. 서울 마포구에 위치한 공덕역은 지하철 5·6호선 환승역인 데다 2010년 말 인천공항철도가 연장개통되고 2012년엔 경의선 복선전철이 통과해 ‘4중 역세권’이 됐다.

◇'4중 역세권' 공덕역 상권 분석
공덕역 상권은 전형적인 오피스상권을 형성한다. 공덕역에서 마포역에 이르는 대로변에 10~30층 높이의 주상복합건물과 업무용 빌딩들이 줄줄이 들어서 있다. 주로 30~50대 직장인들의 수요가 많고 주변 아파트 입주민들까지 가세해 공덕역 상권은 작지만 늘 활기가 넘친다는 평가가 나온다.

특히 이 지역은 다소 저렴한 가격의 ‘맛집’골목이 특징이다. 공덕역 4번출구와 10번출구 쪽으로 먹자골목이 형성돼 있는데 퇴근하는 직장인들과 지역주민, 다른 지역에서 찾아온 유동인구로 늘 북적거린다. 주메뉴는 삼겹살, 곱창, 갈매기살, 족발 등이다.

이중에서도 주목할 만한 상권은 지하철 5호선 마포역에서 신석초등학교를 지나는 ‘마포음식 문화거리’로 불리는 상권이다. 이곳 대로변에 음식점들이 하나둘씩 들어오면서 새로 생긴 상권으로 갖가지 전문음식점들이 줄줄이 문을 열고 있다.

@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
아직은 왕성하게 활성화된 상권은 아니지만 인근에 아파트들이 속속 입주하면서 고객 확보가 쉬워졌다. ‘마포 래미안 리버웰’(563가구) ‘마포 e편한세상 3차’(547가구) ‘래미안 마포 웰스트림’(763가구) 등이 입주하거나 입주할 예정이다.

이곳의 현재 전용 66㎡ 기준 점포임대료는 보증금 2500만~4000만원에 월 200만~300만원 선이다. 권리금은 6000만~8000만원 선으로 기존 상권인 공덕역 먹자골목보다 다소 저렴한 편이다.

최원철 상가정보연구소장은 “이곳은 신생상권으로 아직 임대료가 저렴하고 앞으로 상권 발전 가능성이 높은 지역이니 관심을 가져볼 만하다”고 귀띔했다.

◇마포·공덕역 인근 아파트 투자분석
마포역과 공덕역 인근엔 재개발단지들이 많다. 우선 올 1월부터 입주를 시작한 용강3구역 재개발단지인 ‘마포 e편한세상 3차’가 마포역과 가장 가깝다. 최고 21층 9개동에 547가구 규모다.

현재 매도호가는 59㎡(이하 전용면적)가 평균 6억원선. 84㎡가 7억7000만원선이다. 59㎡의 조합원 분양가가 3억6700만~4억1500만원이고 일반분양가가 4억6000만~4억8500만원이었다. 이를 감안할 때 조합원 분양가 기준 2억원 이상 오른 셈이다.

바로 옆 ‘마포 래미안 리버웰’ 역시 용강2구역 재개발사업으로 지난해 7월 준공됐다. 최고 23층 9개동에 563가구 규모로 두 단지 모두 일부 로열층의 경우 한강 조망이 가능하고 교통도 편리하다는 게 장점이다. 매도호가는 ‘대림 e편한세상’과 비슷하다.

이 단지의 조합원 분양가는 59㎡ 3억9900만~4억2900만원, 84㎡ 5억2500만~6억3500만원 등으로 역시 2억원 이상 올랐다. 지하철 5호선 마포·공덕역과 6호선 대흥역이 걸어서 5분 거리에 위치한다. 마포대교, 강변북로, 올림픽대로 등도 가깝다.

인근엔 현석2구역 재개발 공사가 한창 진행 중이다. ‘래미안 마포 웰스트림’ 아파트로 2012년 7월 관리처분인가를 받아 내년 2월 준공 예정이다. 총 763가구 규모로 조합원수는 407명, 2013년 6월에 나머지 267가구를 일반분양했다. 이 단지는 분양가상한제 적용단지였다.

59㎡ 기준 조합원 분양가는 3억8000만원, 일반분양가는 4억7500만원이었다. 84㎡는 조합원 5억5000만원, 일반 6억5000만원에 각각 분양했다. 다른 단지에 비해 역과는 거리가 떨어져 있지만 한강 조망이 장점이다. 인근 다른 단지들과 비교해봐도 입주 후 1억~2억원 이상 가격이 오를 것이란 분석이다.

이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “단지를 남동·남서향으로 배치하고 모든 단지에서 한강을 조망할 수 있도록 설계했다”며 “지하철 6호선 광흥창역과 대흥역이 가깝고 도심과 여의도 등 주요 업무시설지역으로 출·퇴근이 용이해 수요가 많을 것”이라고 분석했다.

@머니투데이 유정수 디자이너.
@머니투데이 유정수 디자이너.
공덕역 주변으로도 재개발·재건축사업이 한창이다. 아현뉴타운 중 아현2구역 단독주택 재건축사업은 용적률 249%를 적용받아 지하 5층∼지상 25층 17개동에 총 1419가구로 개발된다. 2013년 8월 사업시행인가를 받아 조합원 분양신청까지 완료했다.

지하철 5호선 애오개역과 인접한 ‘아현4구역’(공덕자이)은 지하 4층~지상 21층 18개동에 총 1164가구 규모로 지난 4월 준공됐다. 아현뉴타운에 포함된 ‘염리2구역’ 재개발사업은 2013년 5월 관리처분인가를 받고 그해 8월부터 이주를 시작, 지난 4월 착공에 들어갔다. 927가구 규모로 조합원수는 405명이다. GS건설이 시공하며 2017년 하반기 입주 예정이다.

인근 ‘염리3구역’ 재개발사업 역시 2014년 6월 사업시행인가 완료 후 이달 중 관리처분총회가 개최될 예정이다. 최고 27층 1671가구(조합원수 1067명) 규모로 조합원 분양가는 59㎡가 3억9000만원, 84㎡가 5억6000만원 정도로 알려졌다. 염리 4구역과 5구역 재개발사업은 해제됐다.



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