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8단지 재건축 '속도'…개포주공 어떤 단지가 좋을까?

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  • 송학주 기자
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  • 2015.08.04 03:21
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[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<5>개포 주공아파트 투자분석

[편집자주] 최근 1%대 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 하지만 부동산은 한번 투자를 결정하면 주식이나 저축처럼 돈이 필요할 때 빠르게 현금화를 할 수 없다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 내고 공실 위험없이 시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석해 본다.
@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
서울 강남의 '금싸라기' 땅으로 주목받아온 개포8단지 공무원아파트. 공무원연금공단 소유로 지난달 23일 입찰결과 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 단독 응찰, 1조1908억500만원(예정가격 1조1907억9900만원)에 낙찰됐다.

이를 계기로 지난 10여년간 사업성 등의 문제로 사업추진이 지지부진하다가 지난해부터 본격화되고 있는 개포주공단지들이 새롭게 주목받고 있다.

재건축이 진행 중인 총 5040가구 규모의 서울 개포동 주공1단지 전경. / 사진=머니투데이DB
재건축이 진행 중인 총 5040가구 규모의 서울 개포동 주공1단지 전경. / 사진=머니투데이DB

◇재건축이라고 무턱대고 샀다간 '낭패'
재건축 투자의 성패는 사업 속도에 달려 있다. 그만큼 사업(착공 및 분양 등)이 임박해 있으면서 조합원간 내분이 없는 등 걸림돌이 없는 단지를 골라야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 통상 재건축은 △정비구역 지정후 △사업승인 후 △관리처분 후 △이주시 등의 단계에서 가격이 오르는 특성이 있다.

개포주공단지들을 들여다 보자. 우선 1단지는 총 5040가구로 규모가 가장 커 사업시행이 더디다. 2003년 10월 조합설인가를 받아 지난해 5월 건축심의를 통과했다. 재건축 7부 능선으로 불리는 사업시행인가 신청을 준비하고 있다. 최고 5층 저층 단지로 용적률은 69%. 재건축을 통해 6662가구(일반분양 1227가구)로 탈바꿈한다는 계획이다.

사업진행이 가장 빠른 2단지는 올 2월 관리처분인가를 받아 이미 이주를 시작했다. 최고 5층 1400가구로 용적률은 81%. 재건축 후 1957가구로 바뀐다. 이중 447가구를 빠르면 올 연말 일반분양에 나설 예정이다.

주공3단지는 지난해 5월 사업시행인가를 받았고 올 4월 관리처분총회를 개최했다. 총 1160가구 규모로 용적률 76%의 저층(5층) 단지다. 1320가구(일반분양 73가구)로 재건축된다. 빠르면 8~9월에 관리처분 인가를 받을 것으로 보인다.

1단지와 마찬가지로 사업시행인가 신청을 준비 중인 4단지는 최고 5층 2840가구 규모다. 용적률 80%로 3256가구(일반분양 165가구)로 재건축된다. 개포주공5(940가구)·6(1060가구)·7단지(900가구)는 현재 통합 재건축이 추진 중이다. 용적율 300%를 적용, 최고 35층 4200여 가구로 재건축된다. 아직 조합설립 전이다.

최고 5층 1970가구 규모의 개포시영아파트(용적률 77%)는 2294가구(일반분양 204가구)로 재건축된다. 지난해 4월 사업시행인가를 받고 올 5월 관리처분총회를 개최했다. 사실상 마지막 행정절차인 관리처분 절차를 밟고 있으며 이주를 준비하고 있다.

서울 개포동 주공1단지 재건축 후 조감도. / 자료제공=서울시
서울 개포동 주공1단지 재건축 후 조감도. / 자료제공=서울시

◇“대지지분, 추가분담금 등 꼼꼼히 따져봐야”
여력이 된다면 같은 단지 내에서도 지분이 넓은 아파트를 고르는 것이 유리하다. 재건축 아파트는 보통 지분이 중요한 잣대가 되는데 추가분담금과 직결된다.

1단지의 경우 재건축 후 84㎡형(이하 전용면적)을 분양받는다고 가정하면 추가분담금은 △36㎡ 2억5700만원 △42㎡ 1억1700만원 등이다. 45~58㎡는 오히려 5300만~3억4300만원을 돌려받게 된다. 현재 거래가격은 △36㎡ 6억1000만원 △42㎡ 6억9000만원 선이다.

2단지도 같은 기준으로 추가분담금을 따져보면 △25㎡ 5억7800만원 △54㎡ 2억1500만원 △61㎡ 9300만원 등이다. 72~80㎡는 5700만~1억5800만원 가량 돌려받는다. 현재 시세와 추가분담금, 조합원 분양가 등을 꼼꼼히 따져서 수익성을 고려해야 하는 것이다.

이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “재건축 아파트 투자시엔 가격변동이 심하고 투자원금이 장기간 묶일 수 있다는 점을 감안해 대출은 많아야 30% 이내로 받는 것이 적절하다”며 “나중에 가격이 올랐다고 해서 무조건 돈을 버는 것이 아니라 투자금과 투자기간 대비 수익률을 따져봐야 한다”고 조언했다.

이 기사는 VIP머니투데이(www.vip.mt.co.kr)의 투자디렉터 코너에 8월3일 오후 4시20분에 표출된 기사입니다.



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