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"우리도 강남이다" 재개발 급물살 흑석뉴타운 어디가 좋을까

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  • 송학주 기자
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  • 2015.08.24 03:00
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[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<9> 한강조망·강남인접 흑석역세권 투자분석

[편집자주] 최근 1%대 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 하지만 부동산은 한번 투자를 결정하면 주식이나 저축처럼 돈이 필요할 때 빠르게 현금화를 할 수 없다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 내고 공실 위험없이 시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석, 투자자들에게 정보를 제공한다.
서울 동작구 흑석뉴타운 개발계획도. 존치관리구역=제11구역. / 자료제공=서울시
서울 동작구 흑석뉴타운 개발계획도. 존치관리구역=제11구역. / 자료제공=서울시
최근 재개발은 재건축에 비해 전망이 밝지 않다. 입지와 사업속도에 따라 차이가 있지만 예전만큼 가격상승 기대감이 크지 않다 보니 추가분담금을 감당할 여력이 있는 주민이 많지 않아서다.

특히 재개발사업은 주민간 이해관계가 워낙 첨예하다 보니 사업진행이 예상보다 더딜 수 있다는 점도 투자 때 고려해야 한다. 대개 정비구역으로 지정되고도 입주하는 시점까지 10년 가까이 걸리는데 같은 지역에 있는 단지라 해도 사업속도에 차이가 커 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 "수익성을 높일 수 있는 새로운 방안이 나오지 않는 한 일부 사업지를 제외하곤 답보 상태를 이어갈 수밖에 없을 것"이라며 “단기 시세차익을 노리고 투자하면 자칫 손해가 날 수 있으므로 5~10년 정도 내다보고 접근할 필요가 있다”고 말했다.

"우리도 강남이다" 재개발 급물살 흑석뉴타운 어디가 좋을까
◇한강조망·강남인접에 '급물살' 타고 있는 뉴타운은
이런 가운데서도 서울에서 급물살을 타는 재개발 사업지가 있다. 동작구 ‘흑석뉴타운’지구로 모두 11개 재정비촉진구역 가운데 4곳(9구역 조합설립인가, 3구역 사업시행인가, 7·8구역 관리처분계획인가)이 인가를 받았다. 4·5·6구역은 이미 2011~2012년 준공됐다.

특히 지난 6월 한달새 3구역은 사업시행인가를, 7·8구역은 관리처분계획을 통과하면서 재개발사업이 막바지 단계에 접어들었다. 관리처분계획이란 재개발된 공동주택 등에 대한 조합원별 지분비율과 분담금 등 사업의 최종 권리배분계획을 확정하는 단계로 사실상 철거·착공 전의 마지막 행정절차다. 일정이 순조롭게 진행되면 연내 일반분양이 가능하다는 게 조합 측의 설명이다.

2010년 12월 흑석6구역이 분양한 지 5년여 만에 흑석뉴타운 분양이 재개되는 것이다. 한강과 인접한 데다 사실상 강남권으로 분류되는 만큼 실수요자들이나 투자자들의 관심이 집중될 것으로 보인다.

흑석동 인근 K공인중개소 관계자는 “흑석뉴타운은 달동네로 유명할 만큼 노후도가 심한 지역인데 지대가 높아 개발완료시 한강조망이 가능해 예전부터 투자유망지역으로 주목받아왔다”며 “강남 진입이 용이한 지하철 9호선 흑석역 주변이라는 점도 가치상승에 크게 기여할 것”이라고 귀띔했다.

◇11개 구역 중 사업성 높은 구역은
이에 흑석뉴타운의 사업성을 분석해봤다. 흑석동은 2005년 12월 흑석뉴타운 지구로 지정돼 2011년 5구역 655가구, 2012년 4구역 863가구, 6구역 963가구가 차례로 준공됐다. 2012년 7월 정비구역으로 지정된 11구역까지 사업속도에 차이가 크다.

준공된 4·5·6구역을 제외하고 7구역이 한강조망과 역세권을 동시에 활용할 수 있는 지역으로 최적의 투자처로 손꼽힌다. 이곳은 건폐율 30%·용적률 205%가 적용돼 최고 28층, 총 1073가구가 건립된다. 면적 7만1400㎡에 조합원 수는 502명, 시공사는 대림산업이다.


2013년 12월 사업시행인가를 받은 후 조합원 분양신청과 감정평가까지 마친 상태다. 감정평가액이 너무 낮게 나와 조합원들의 불만이 많은 상태였지만 지난 6월 관리처분인가를 받았다. 빠르면 올 연말 403가구를 일반분양할 예정이다.

흑석7구역 관리처분계획에 따르면 조합원 분양가는 △59㎡ 4억7347만~4억7630만원 △84㎡ 5억6164만~6억2748만원 등이다. 입지가 7구역보다 떨어진다고 분석되는 4구역(흑석 한강푸르지오) 5구역(흑석 한강 동부센트레빌 1차) 6구역(흑석 한강 동부센트레빌 2차) 등의 평균 매매시세가 △59㎡ 5억5000만~5억7000만원 △84㎡ 7억~7억3000만원으로 조합원은 1억원 이상 시세차익을 거둘 수 있을 것으로 분석된다.

이밖에 11구역도 입지 및 사업성이 매우 좋은 곳으로 평가받는다. 원래 존치관리구역이었지만 2012년 7월 건폐율 26%·용적률 243%를 적용, 최고 25층, 총 1292가구로 건립하는 계획으로 지정·고시됐다. 지난해 7월 추진위승인을 받아 조합설립인가를 위한 동의서를 징구 중이다. 조합원 수는 655명으로 한강과 접하고 강남과 가장 가까운 곳에 위치한다.

다만 강남이나 서초에 비해 아직 가치가 낮은 만큼 사업이 가시화돼야 분위기를 탈 수 있다는 게 주변 공인중개소의 얘기다. 인근 H공인중개소 관계자는 “2005년 지구 지정 이후 고점에 투자한 수요가 많아 매물가격 자체가 높게 형성돼 있어 거래가 많지 않다”며 “1·2구역 등 아직 초기 단계의 사업은 건축심의가 통과된 후 투자를 고려해 보는 것이 좋을 것 같다”고 설명했다.



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