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세종시 호재 업고 '광명' 찾는 철산역세권 재건축 투자

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  • 송학주 기자
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  • 2015.08.31 03:00
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[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<10> 서울의 '배드타운' 철산역세권 투자 분석

[편집자주] 최근 1%대 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 하지만 부동산은 한번 투자를 결정하면 주식이나 저축처럼 돈이 필요할 때 빠르게 현금화를 할 수 없다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 내고 공실 위험없이 시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석, 투자자들에게 정보를 제공한다.
세종시 호재 업고 '광명' 찾는 철산역세권 재건축 투자
2012년 말 세종시 정부청사 이전으로 혜택을 본 지역 중 하나로 경기 광명시가 손꼽힌다. 해당 공무원들이 거주지 자체를 세종시로 옮기는 것에 부담을 느끼고 KTX역이 있는 광명시 일대에 전셋집 등을 마련하면서 덩달아 집값이 급등해서다.

그동안 광명시는 서울 근교에 위치하지만 분당·일산·김포 등 다른 신도시에 비해 주목받지 못했다. 인구가 35만명에 불과한 중소형 도시인 데다 1990년 이전에 건축된 주공아파트 단지들이 몰려 있어 낙후된 이미지가 강했다. 교통이 불편한 것도 한몫했다.

하지만 최근 들어 광명시의 대표적 철산·하안동의 재건축 아파트가 새롭게 주목받는다. 안양천을 경계로 다리 하나 사이에 구로·가산디지털단지가 배후수요로 자리잡고 주변이 개발되면서 교통여건도 개선돼 서울로 출·퇴근하는 직장인들의 베드타운 역할을 한다.

이에 따라 집값도 최근 2년새 껑충 뛰었다. 국토교통부 실거래가에 따르면 철산 주공3단지를 재건축한 ‘철산래미안자이’는 입주시점인 2009년 10월 59㎡(이하 전용면적)가 3억6500만~3억8500만원에 거래됐다. 85㎡는 4억6000만~5억원선이었다.

2012년 말까지도 가격에 큰 변동 없이 입주시점과 비슷하다 공무원들의 세종시 이전이 본격화되면서 2013년부터 서서히 오르기 시작했다. 지난 6월 같은 아파트 59㎡ 16층이 4억9500만원에 실거래됐고 84㎡ 23층은 6억3500만원에 거래됐다. 2년새 1억1000만~1억7500만원가량 오른 셈이다.

이런 영향으로 올해 상반기 경매시장에서도 수도권 아파트의 시·군·구별 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 순위에서 광명시가 1위를 차지했다. 법원경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 상반기 광명시 아파트의 평균 낙찰가율은 102.2%로 수도권 전체에서 가장 높았다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “광명시는 KTX역세권을 중심으로 개발호재가 이어진 데다 세종시 이전 공무원의 주택수요 증가와 전셋값 강세 등으로 경매아파트도 인기를 끌었다”고 분석했다.

◇“다 같은 재건축이 아니다”…철산 주공아파트 단지별 투자분석
세종시 호재 업고 '광명' 찾는 철산역세권 재건축 투자
그렇다고 철산 주공아파트 모두가 재건축이 원활히 진행되는 건 아니다. 단지별로 사업진행에 차이가 크고 사업성도 다르다. 이에 철산역 주변 주공아파트들의 재건축 사업성을 따져봤다.

철산주공4단지는 기존 최고 5층 15개동 470가구에서 용적률 262%를 적용, 지상 34층 6개동에 총 764가구 규모의 재건축이 진행 중이다. 2013년 10월 도급제 형식으로 시공사를 대우건설로 선정했고 사업시행인가를 받기 위해 준비 중이다. 올 하반기 관리처분 인가를 얻어 내년 상반기에 착공한다는 계획이다.

철산주공7단지는 지하철 7호선 철산역과 가장 가까운 역세권 단지로 로데오상권도 걸어서 이용할 만큼 입지가 뛰어나다. 기존 최고 5층 23개동 599가구 규모로 용적률이 66%에 불과해 사업성이 좋다는 평가를 받는다.

재건축이 완료되면 용적률 285%를 적용, 지상 34층 총 1139가구로 탈바꿈한다. 2012년 9월 정비구역 지정고시가 떨어져 2014년 5월 조합설립인가를 받았다. 재건축 관련 소송이 한 건도 없을 정도로 순조롭게 사업을 진행해왔다. 올 하반기 사업시행인가를 얻어 내년 중순까지 관리처분인가를 받는다는 방침이다.
세종시 호재 업고 '광명' 찾는 철산역세권 재건축 투자

철산주공8·9단지는 기존 2064가구에서 최고 40층 25개동에 3295가구 규모의 대형 재건축단지로 개발 중이다. 지난해 3월 조합원 동의율 88%라는 높은 지지 속에 조합설립인가를 얻었다. 지난해 9월 GS건설이 확정지분제 방식으로 시공사로 선정됐다.

철산주공10·11단지는 최근 시공사를 선정하려고 했으나 임시총회에서 조합장을 비롯한 감사와 이사 등 조합임원들이 대거 해임되면서 시공사 선정이 무기한 연기됐다. 조합원들은 철산주공8·9단지처럼 지분제를 원했지만 조합임원들이 도급제로 전환, 시공사를 선정하려고 한 것이 원인이다.

이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임 대표’는 “철산주공10·11단지 재건축은 도급제, 지분제에 따라 사업방향과 수익성이 결정되는 만큼 조합원들이 원하는 대로 추진될지 미지수”라며 “철산주공4·10·11단지가 다른 단지에 비해 용적률을 적게 받는 게 흠”이라고 분석했다.



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