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6개월새 2억 뛴 '마곡'…"주변 어딜 사야하나요"

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  • 송학주 기자
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  • 2015.09.08 06:11
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[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<11> 발산·양천향교역세권 투자분석

[편집자주] 최근 1%대 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 하지만 부동산은 한번 투자를 결정하면 주식이나 저축처럼 돈이 필요할 때 빠르게 현금화를 할 수 없다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 내고 공실 위험없이 시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석, 투자자들에게 정보를 제공한다.
@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
서울 강서구 ‘마곡지구’ 조성사업이 순항하면서 주변 주택시장도 활황세를 보인다.

실제 SH공사가 마곡지구에서 공급한 ‘마곡엠밸리’ 7단지 114㎡(이하 전용면적) 10층의 경우 지난해 10월 실거래가격이 5억9000만원이었으나 올 4월엔 4층이 8억1500만원(4층)에 실거래됐다. 불과 6개월새 2억2500만원이나 오른 셈이다.

하지만 신도시 개발 특성상 성숙기까지는 다소 시간이 걸리는 만큼 오히려 주변 지역에 주목할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 이에 이미 상권이 형성됐지만 상대적으로 저평가된 지하철 5호선 발산역과 9호선 양천향교역 주변을 살펴봤다.

◇상암DMC의 6배 ‘마곡’의 최대 수혜 역세권은 ‘발산역세권’
마곡지구는 △1지구(주거단지) 106만6132㎡ △2지구(산업·업무단지) 190만2671㎡ △3지구(중앙공원) 69만6919㎡ 총 3개 지구로 개발된다.

1지구에는 총 16개 단지 1만2015가구의 아파트가 들어서며 2지구는 IT(정보기술)·BT(생명공학기술)·GT(그룹기술)·NT(나노기술) 중심의 첨단 융복합기술 R&D(연구·개발) 업무단지로 개발된다.

2지구에 조성 중인 산업용지 72만9485㎡ 가운데 매각이 완료된 곳은 전체의 57%(41만4429㎡)에 달한다. LG를 비롯, 롯데, 이랜드, 에쓰오일, 코오롱, 대우조선해양 등 38개 기업과 그룹이 입주할 예정이다. 면적만도 상암DMC의 6배고 종사자 수만 16만5000여명에 달하는 대형프로젝트다.

마곡지구 개발로 수혜가 예상되는 발산역 일대는 마곡지구가 형성되기 전부터 있던 상권이다. 특히 웨딩홀과 대형음식점이 밀집한 외식상권으로 인근 주민들을 비롯, 다른 지역에서 많이 찾아온다.

주변에 약 1만2000가구의 아파트와 신규로 입주할 오피스텔 입주민들도 약 1만1000명에 달한다. 바로 옆에 이화의료원(상주인구 4000명)이 2018년 개원할 예정이다. 마곡지구 개발이 완료되면 하루 유동인구만 40만~50만명에 달할 것으로 예상된다.

이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “마곡지구에서 유일하게 위락·숙박시설이 들어설 수 있는 상업지역이 발산역 2번 출구와 맞닿아 있다”며 “유흥주점이나 모텔이 들어올 수 있는 위락시설이 생기면 유흥가·맛집·외식상권이 함께 어우러져 지금보다 상권이 더욱 커질 것”이라고 내다봤다.

6개월새 2억 뛴 '마곡'…"주변 어딜 사야하나요"

◇마곡 수혜 예상되는 주변 아파트
발산역 주변 아파트론 ‘화곡1주구’ 재건축단지인 ‘우장산 힐스테이트’가 대표적이다. 최고 21층 2198가구 규모로 2005년 5월 입주를 시작했다.

최근(6~8월) 실거래 시세는 △59㎡ 4억8000만~5억원 △84㎡ 6억3000만~6억5000만원 △101㎡ 6억6500만~7억3700만원 △126㎡ 7억5500만~7억9000만원 등이다. 올해 초보다 2000만~5000만원가량 올랐다.

지하철 9호선 양천향교역 주변도 마곡지구 개발의 수혜가 예상되는 곳이다. 이 지역 아파트들은 한강 조망이 가능할 뿐 아니라 올림픽대로 이용도 편리하다. 대표적으로 강서구 가양동 ‘동신·대아’ 아파트가 있다.

최고 15층 10개동에 총 660가구 규모로 1993년 준공돼 20년이 넘었다. 101㎡ 9층이 지난 6월 4억1000만원에 거래됐다. 134㎡ 12층도 지난 5월 5억2000만원에 거래됐다. 인근 마곡지구나 발산역에 비해선 다소 저렴한 편이다.

바로 옆 ‘한강타운’ 아파트도 84㎡가 지난 6월 4억~4억2500만원에 실거래됐다. 마곡지구 같은 면적에 비해 2억원 이상 저렴한 셈이다.

가양동 인근 K공인중개소 관계자는 “마곡지구 개발 완료시 후광효과를 누릴 수 있는 투자 가능한 유망지역”이라며 “한강조망이 가능한 데다 재건축이 추진될 가능성이 높은 만큼 미리 선점할 필요가 있다”고 귀띔했다.



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