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'프로야구 700만 관중시대'…최대 수혜 역세권은?

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  • 송학주 기자
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  • 2015.10.08 05:55
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[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<13>야구팬 몰려드는 '신천·종합운동장역세권'

[편집자주] 최근 1%대 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 하지만 부동산은 한번 투자를 결정하면 주식이나 저축처럼 돈이 필요할 때 빠르게 현금화를 할 수 없다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 내고 공실 위험없이 시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석, 투자자들에게 정보를 제공한다.
서울시가 추진하고 있는 ‘국제교류 복합지구’ 조성 사업 조감도. / 자료제공=서울시
서울시가 추진하고 있는 ‘국제교류 복합지구’ 조성 사업 조감도. / 자료제공=서울시
한국프로야구 출범 이후 두번째로 700만 관중을 뛰어넘으며 역대 최다 관중 신기록을 달성했다. 아직 정규리그 잔여경기와 포스트시즌이 남아있는 만큼 750만 관중도 돌파할 수 있을 것이란 전망도 나온다.

관중이 늘어난 만큼 수혜를 보는 곳이 있기 마련. 가장 대표적인 곳이 서울 송파구 신천역 상권이다. 잠실야구장 옆 지하철 2·9호선 종합운동장역이 있지만 아파트를 제외한 상권이 거의 형성돼 있지 않다보니 인근 신천역으로 야구팬들이 몰린 덕분이다.

이곳은 1985년 지하철 2호선이 개통되고 1986년 아시안게임과 1988년 올림픽 개최한 시점부터 발전하기 시작했다. 이후 잠실아파트 주민들의 두터운 배후 수요층과 강남권의 직장인 수요층, 그리고 야구장을 방문하는 10~20대의 젊은 수요층까지 두루 확보한 송파구를 대표하는 상권으로 발전했다.

엘스·리센츠·트리지움 등 잠실을 대표하는 단지들과 아시아선수촌, 우성아파트 등 약 2만5000가구에 달하는 아파트가 몰려있다. 인근 잠실·삼전·석촌동 등 주변 단독·다세대주택 거주 인구까지 포함하면 약 35만명을 배후수요로 확보하고 있는 셈이다. 게다가 주중에 관계없이 야구경기가 있는 날엔 전체적으로 매출이 20% 정도 올라간다.

이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “신천역 상권은 직장인과 젊은 층을 유입할 수 있는 먹자골목과 유흥상권의 성격이 강하다”며 “다만 패션·잡화·화장품·액서사리 등 쇼핑상권은 상대적으로 빈약하다”고 분석했다.

@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
신천역은 △올림픽로 상권 △먹자골목 상권 △새마을 전통 재래시장 등 크게 3개 권역으로 나눌 수 있다. 올림픽로 상권은 전형적인 브랜드 및 프랜차이즈 판매상권이다.

유동인구가 가장 많은 곳이어서 권리금과 임대료가 상당히 높다. 1층 전용 50㎡ 규모의 매장이 권리금이 2억~4억원 선이다. 임대료는 입지가 좋은 곳은 보증금 3억원에 월 1400만원에 이른다.

먹자골목 상권은 1층 전용 80㎡ 매장을 기준으로 권리금은 점포위치에 따라 1억~3억5000만원 수준이다. 임대료는 월 300만~600만원 선으로 다른 지역에 비해 비교적 높게 형성돼 있다. 지역주민들이 이용하는 새마을시장은 생필품 위주의 노점상과 의류나 화장품 등 주부들을 타깃으로 한 매장이 많다.

서울시가 추진하고 있는 ‘국제교류 복합지구’ 조성 사업 개발예시도. / 자료제공=서울시
서울시가 추진하고 있는 ‘국제교류 복합지구’ 조성 사업 개발예시도. / 자료제공=서울시

이 지역의 가장 큰 호재는 ‘제2롯데월드’ 건설이다. 지금도 하루에 10만명 정도로 다닐 만큼 유동인구가 많은데 제2롯데월드가 건설되면 20만~25만명 정도의 유동인구가 움직일 것으로 예상된다. 지하철 9호선 연장개통도 한몫하고 있다.

서울시가 추진하고 있는 ‘국제교류 복합지구’ 조성 사업도 이 지역 발달에 크게 기여할 것으로 보인다. 코엑스~종합운동장 일대 약 72만㎡를 국제업무 및 스포츠·문화 산업이 활성화할 수 있는 거점을 만들 계획이다.

◇인근 재건축 투자 유망 단지는…=
이 지역 투자유망 단지론 종합운동장역 인근 ‘잠실우성 1·2·3차’가 있다. 최고 15층 26개동에 1842가구 규모로 통합 재건축이 추진 중이다. 2006년 10월 추진위원회가 구성돼 2011년 7월 안전진단을 통과했다. 최근 서울시에선 우성아파트에 ‘특별건축구역’ 지정을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
이는 새로 지정된 국제업무지구 주변지역으로써 조화를 이루기 위해서다. 용적률엔 변함이 없지만 건폐율, 층수, 일조권 등 건축규제를 완화하거나 통합 적용해 랜드마크 복합단지를 건설하게 되는 것이다.

특별건축구역으로 지정되면 설계단계부터 다양한 디자인이 적용돼 단지 형태나 높이, 경관, 바람길 등 주거환경을 극대화시킬 수 있다. 시세는 공급면적 기준 3.3㎡당 평균 2350만~2650만원 선이다.

신천역 인근 ‘잠실주공 5단지’(3930가구) 재건축도 기대감이 크다. 당초 용적률 300%를 적용받아 최고 50층 총 5890가구로 지을 계획이었으나 한강변 일부를 준주거지역으로 종상향한 뒤 용적률 320%를 적용받아 총 6880가구로 건축계획이 변경됐다.

이 단지의 가장 큰 장점은 대지지분이 넓다는 것. 가장 작은 전용 76㎡의 대지지분이 72㎡에 달한다. 일반적으로 대지지분이 많을수록 무상지분율이 높은 만큼 추가분담금 없이 받을 수 있는 아파트 크기가 커진다. 잠실주공 1~4단지 재건축 입주를 마지막으로 주변에 신규아파트 공급이 거의 없었다는 것도 장점이다.

이형진 대표는 “잠실 일대는 재건축이 거의 마무리되는 상황이어서 당분간 공급 물량이 적어 주공5단지로 투자수요가 몰릴 가능성이 높다”며 “전용 76㎡가 2013년 조합설립인가 이전에는 9억원대 중반이었으나 최근에 11억원 중반대에 시세를 형성하고 있다”고 설명했다.

※ 이 기사는 빠르고 깊이있는 분석정보를 전하는 VIP 머니투데이(vip.mt.co.kr)에 2015년 10월 7일 (17:03)에 게재된 기사입니다.




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