소규모 신축건물 시공비용, 12~13% 금리 P2P금융 활용하면

양태영 테라핀테크 대표/사진=테라핀테크 제공

부동산 P2P(개인 대 개인) 금융 '테라펀딩'을 운영하고 있는 테라핀테크는 소규모 부동산 프로젝트에 대출해주는 서비스를 제공한다.

주로 10세대 이하의 빌라나 오피스텔 등을 신축하려는 사람들에게 건축자금을 대출해준다. 보통 4~5층짜리 건물을 시공하는 총 100억원 미만의 사업이 해당된다. 다수의 P2P 금융이 주로 개인이나 법인의 신용대출을 취급하는 것과 차별점을 지닌다.


◇부동산 P2P금융, 대출 수요자는 누구?

테라펀딩의 대출 수요자는 주로 50~100평 규모의 땅을 소유한 토지주로 4~5층 건물을 지어 차익을 보려는 사람들이다. 건축 규모가 작아 건물을 지어주는 시공사를 쓰지 않고 직접 공사에 나서는 경우가 많다.

제1·2금융권에서 소규모 신축건물 시공비용을 위한 PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 받는 방법도 있다. 하지만 대형 시공사를 낀 사업을 주로 다루고 감정평가·PF사업성 평가 등 갖춰야 할 서류가 많다. 즉 소규모 신축빌라 사업에는 적합하지 않다. 결국 소규모 신축건물 사업자들은 연 30~40% 고금리를 부담하고 대부업체에서 자금을 조달해야 한다.

양태영 테라핀테크 대표(33)는 "테라펀딩은 이 중간 시장을 타깃으로 대출자에게는 12~13% 금리를, 투자자들에게 10%대의 수익률을 제공하고 있다"고 말했다.


◇부동산 시장 리스크 관리, 어떻게?

테라펀딩은 부동산이란 특수한 시장을 다루는 만큼 리스크 관리가 필수적이다. 양 대표는 "개인 대출 상품을 취급하는 P2P금융보다 부동산 P2P금융이 더 안전한 측면이 있다"고 주장했다.

테라펀딩이 설명하는 리스크에 대한 대비 시나리오는 2가지다. 우선 신축빌라가 완공된 뒤 분양에 실패했을 경우다. 우선 양 대표는 "대규모 세대를 분양하는 아파트의 경우, 실패 시 회수할 방법이 없지만 빌라의 경우 한 동에 많아야 16세대여서 실패 확률이 적다"고 설명했다. 만약 단 한 세대도 분양되지 않았을 경우에는 전세로 돌려 대출을 갚는 방법이 있다. 대환대출도 가능하다. 건물 자체를 담보로 제1금융권에서 3~4%에 대출을 받아 테라펀딩의 대출 건을 대환할 수 있다고 밝혔다. 10%대인 테라펀딩의 이자보다 제1금융권이 더 낮기 때문에 가능하다.

위의 모든 방법이 실패했을 경우에는 경매나 공매를 진행할 수도 있다. 경·공매를 통해 건물 신축 시공비에 대한 대출은 확보할 수 있다. 대출을 심사할 때 경·공매까지 이뤄질 경우를 대비해 대출금이 회수 가능한지 분석하는 작업도 거친다. 양 대표는 "물론 손실이 날 수 있으나 신용 대출에 비해 손실의 폭을 최대한 좁게 운영할 수 있다"고 말했다.

◇부동산 경매 8년 경력 전문가

양 대표는 8년간 부동산 경매 투자자로 활동한 전문가다. 경매로 100% 이상 이익을 본 적도 있다. 부동산 공부를 제대로 하게 해준 건 5년 간 소송을 경험하면서다.

그는 "유치권을 행사하던 부동산을 잘못 낙찰받아 5년간 소송에 시달려야 했다"며 "결국 패소했지만 이 과정에서 부동산 시장과 법에 대해 공부할 수 있었던 계기가 됐다"고 전했다. 그는 유치권 관련 판례만 1000건 이상 찾아보며 스스로 소송을 진행했다.

경매 투자자에서 창업으로 눈을 돌린 것도 이 때문이었다. 그는 "법적 분쟁에서처럼 누군가 이익을 보면 누군가는 손해를 봐야 한다는 점에 염증을 느꼈다"며 크라우드펀딩의 트렌드와 자신의 전문분야를 접목해 테라펀딩을 창업하게 된 계기를 설명했다.

테라펀딩은 2월 초 기준 1년 간 총 29건의 부동산 담보 대출을 진행했으며 누적 투자금액은 108억7000만원에 이른다. 연 평균 수익률은 13.03%다.

양 대표는 "다른 사람들의 돈을 운용해야 하는 만큼 손실이 발생하지 않게, 약속한 기한에 수익률을 지급할 수 있도록 리스크를 관리하는 것을 최우선순위로 삼고 있다"며 "투자자들의 신뢰 확보에 역량을 쏟아부을 계획"이라고 포부를 밝혔다.

'테라펀딩' 서비스 이미지/사진=테라펀딩 제공