미래에셋운용 센터원 떠나니 뜨는 부동산펀드는

센터원

미래에셋자산운용이 광화문 센터원 빌딩을 떠나기로 하면서 부동산펀드인 '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1 펀드(이하 맵스리얼티1)'의 주가 향방에도 관심이 모아지고 있다. 맵스리얼티1의 투자비중 가운데 센터원 빌딩이 대부분을 차지하고 있어 센터원 빌딩의 공실이 얼마나 메워질 것인지에 따라 수익률에 영향을 미칠 수 있을 것으로 보인다.

29일 금융투자업계에 따르면 지난해 말 금융당국이 미래에셋자산운용의 부동산펀드가 소유한 센터원빌딩에 미래에셋자산운용이 임차인으로 입주한 것은 자본시장법 상 '고유계정과 신탁계정 간 거래 금지' 조항을 위반한 것으로 결론내면서 미래에셋자산운용은 사옥이전을 결정하게 됐다. 미래에셋자산운용과 센터원빌딩의 입주계약이 이달말 만료됨에 따라 미래에셋자산운용은 새로 입주할 빌딩을 찾고 있다.

맵스리얼티1은 지난 1월말 기준으로 예금 등 유동자산을 제외하면 96%를 부동산에 투자하고 있다. 부동산 자산 가운데서는 센터원 빌딩에 76%를 투자하고 있고 판교미래에셋센터가 12%, 미래에셋플레이스가 8%, 브라질 호샤베라 타워가 3%, 인도주거개발이 1%를 차지하고 있다. 브라질 호샤베라 타워는 2012년 처음 투자할 당시 13% 수준이었지만 헤알화 가치 급락 등에 따른 자산재평가로 평가액은 크게 위축된 상황이다.


시장에서는 현재 맵스리얼티1의 주가 향방에 가장 중요한 요인으로 을지로 센터원빌딩을 꼽고 있다. 지난해말 맵스리얼티1은 보유하고 있는 미래에셋센터원 지분 50%에 대해 전년대비 13% 상승한 6650억원으로 평가했다. 맵스리얼티1이 공시하고 있는 순자산은 5543억원으로 미래에셋센터원 지분가치에도 미치지 못한다. 여기에 현재 맵스리얼티1의 시가총액은 3212억원로 더 낮은 상황이다. 맵스리얼티1은 중도 환매가 불가능한 폐쇄형 펀드로 환금성을 위해 2007년 4월 유가증권시장에 상장돼 거래되고 있다.

여기에 미래에셋자산운용이 센터원을 비우면 미래에셋증권이 인수한 대우증권 본사인력이 센터원으로 이전할 가능성도 제기되고 있어, 센터원 빌딩의 공실률이 낮아지면 맵스리얼티1의 가치는 더 높아질 것으로 예상되고 있다. 미래에셋자산운용의 300명이 철수하고 대우증권 본사인력이 들어올 경우 현재 16.4%인 공실이 상당부분 낮아질 수 있다는 관측이다. 대우증권의 임직원수는 지난해말 기준으로 2989명으로 본사인력은 약 1000명에 달한다.

현재 미래에셋자산운용은 2.5개 층을 사용하고 있고 여기에 3~4개층을 더 사용한다고 가정해 공실률이 10% 수준으로만 줄어든다고 하면 연 임대수익은 기존보다 약 47억원 늘어난 659억원 가량으로 예상된다. 교보리얼코에 따르면 센터원 빌딩의 월 임대료는 평당 11만5000원~12만원 수준이다. 여기에 차입금 약 2900억원에 대한 연 이자 109억원(연 이율 3.7%)를 빼면 연 550억원을 임대수익으로 올리게 된다.


통상 시장에서 보는 자연공실률은 5% 수준으로 미래에셋측에서는 사옥이전 이후 새로운 기업이 입주하는 과정에서 공실은 거의 없어질 것으로 보고 있다. 다만 대우증권이 들어올지에 대해서는 아직 결정되지 않았다고 밝혔다.

전문가들은 그간 헤알화 가치 하락으로 인한 브라질 호샤베라 빌딩 가치 하락과 우려 등이 반영되며 맵스리얼티의 주가를 끌어 내린것으로 평가하고 있다. 올들어서는 헤알화 급락세가 멈추면서 호사베라 타워 손실에 대한 우려는 다소 완화됐다는 판단이다. 지난해 15% 넘게 빠졌던 맵스리얼티1의 주가는 올들어 5% 넘게 회복됐다.

한 업계 관계자는 "현재 순자산 대비 주가수준은 확실히 낮은 수준"이라며 "지난해 배당수익률이 6%에 달하는 등 저금리 대안으로도 고려해볼만하다"고 말했다. 최근 5년간 맵스리얼티 1의 배당수익률은 5~6%대를 기록한바 있다. 다만 "향후 부동산 시장 전망에 영향을 받을 수 있고 배당을 유보하는 등의 변수는 있을 수 있다"고 덧붙였다.