"집 남는게 아니고 모자라요" 애널리스트의 집값진단

채상욱 하나금융투자 연구원

"한국에서 수도권, 특히 서울의 주택가격은 그야말로 모멘텀이 너무 많은 주식과 같다"

인구 감소와 아파트 분양 증가로 한국 주택가격이 급락할 거란 전망에 돌직구를 던진 애널리스트가 주목받고 있다. 채상욱 하나금융투자 연구원(39·사진)은 "대한민국 부동산 시장에는 '인구절벽' '입주 폭탄' '일본식 장기침체' 등 자극적 언사가 넘쳐나고 있지만 일본과 같은 부동산 붕괴는 없을 것이다"고 전망했다.


6월 말 출간된 그의 책 '뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야할 집'은 출간과 동시에 2쇄에 들어갈 만큼 입소문을 타고 있다. 집값 폭락에 대한 예언이 난무하는 대한민국에서 '주택 가격 상승'을 논리적으로 입증하고 주택시장의 지각변동을 분석한 책이 나왔다는 사실은 투자자들의 관심을 끌기 충분했다.

◇서울 집값이 오르는 세 가지 이유=채 연구원은 "한국은 집 부족 국가"라며 "한국의 인구 천명당 주택수는 364호, 서울은 347호에 불과해 미국(410호), 일본(473호)와 비교할 때 주택이 턱없이 부족한 상태다"고 단언했다.

전국에서도 서울과 경기(337호)가 인구 천명당 주택이 가장 부족한 것으로 조사됐다. 때문에 서울과 경기도 지역에 가장 많은 주택 공급이 필요하지만 정부는 반대로 집 지을 땅의 공급을 줄이고 있는 실정이다.


정부는 2011년부터 택지 공급을 줄이기 시작했고, 현 정부 들어 2014년 9·1 부동산 대책으로 택지 공급의 기반 법을 폐기하면서까지 파격적으로 택지 공급 감축에 나섰다. 공급이 부족한 상황에서 공급의 기반까지 무너진 것이다.

채 연구원은 "이런 와중에 활성화된 재건축·재개발이 주택 가격 상승에 방아쇠를 당겼다"며 "재건축·재개발로 구도심이 재평가되며 서울 지역 매매가는 상승 압력이 이어질 것이다"고 예상했다. 서울 내 지가 불평등이 재개발로 완화되고 재건축 지역 아파트가격이 고공 행진하며 전체적인 상향이 불가피하다는 논리다.

최근 서울 강남에서 나타난 역전세난에 대해선 "투자 수요에 매매가 활성화돼 전세값이 내린 것이지 집값 하락의 전조가 아니다"며 "오히려 집값 상승을 노린 갭 투자(전세 끼고 매매하는 것)가 많아진 것으로 봐야한다"고 해석했다.

◇임대주택 팔고, 재건축·재개발 사라=책 발간 후 채 연구원에게는 강연 요청이 쇄도하고 있다. 현장의 투자자들이 그에게 던질 질문은 "어떤 집을 사야하냐"는 것이었다. 그는 "뉴스테이가 임대 시장의 패러다임을 바꿔놓고 있다"며 "재건축 재개발 매수, 임대주택 매도"를 추천했다.

뉴스테이란 2015년 도입된 '민간 기업형 임대주택'을 말한다. 민간 개인이 85%를 차지하는 임대 시장에 기업의 참여를 가능하게 한 제도다. 앞으로는 기업이 대규모 아파트, 빌라, 단독주택 등을 매입해 직접 임대서비스를 제공하게 됐다.

채 연구원은 "기업의 임대시장 참여는 양떼 목장에 늑대가 들어온 것과 같아 임대주택 시장의 패러다임이 180도 바뀔 것"이라며 "갑질하는 임대인들의 게임은 이제 끝났다"고 선언했다. 고객인 임차인의 권리가 보장될 것이고 반면 양질의 서비스를 제공하지 못하는 임대인들은 세입자 구하기가 어려워질 거란 분석이다.

이것이 그가 '팔 집'으로 임대주택을 권하는 이유다. 뉴스테이 시행으로 임대용 오피스텔, 다가구 빌라, 다세대 주택 등 월세형 주택은 리스크가 확대될 것으로 봤다.

사야할 집으로는 재건축·재개발 주택을 꼽았다. 뉴스테이로 주택 재개발 사업이 활성화된데다 재건축 연한이 단축됐고 결정적으로 모든 정비사업의 분양가가 자율화되며 전례없는 투자기회가 찾아왔다고 말했다.