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외국인의 국내 부동산 매입 제한 없어…세금은

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  • 김도형 변호사(법무법인 바른)
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  • 2016.09.06 09:12
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[the L]금융전문 변호사가 말해주는 '자본시장' 이야기

외국인의 국내 부동산 매입 제한 없어…세금은
지난 칼럼에 이어 외국인의 부동산 매입과 관련해 납부해야 할 세금 등 제반문제, 거주자 및 비거주자의 해외재산 신고의무 등에 대해 살펴보기로 한다.

외국인(법인 포함)이 국내 부동산을 취득하는 경우 '계약 체결일로부터 60일 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 신고를 해야 하는 의무' 외에 특별한 제한은 없다. 자유롭게 매수 · 매도가 가능하다. 부동산을 취득할 때 거주자와 마찬가지로 취득세 등 취득과 관련한 세금을 납부해야 한다.

미국세법상 미국인이 국내 부동산을 소유하고 있는 경우 그 부동산에서 소득이 발생하지 않으면 부동산을 소유하고 있다는 사실을 미국 IRS(국세청)에 신고할 의무는 없지만 미국세법상 미국인은 일반적으로 전 세계 소득에 대해 소득세 신고의무가 있다. 한국에서 부동산을 빌려 주고 월세를 받는 경우 그 소득을 매년 4월 15일까지 IRS에 미국 내의 소득과 합산해 신고해야 한다. 이 경우에 한국에서 납부한 소득세(법인세)는 외국 납부세액으로 미국 소득세액에서 공제 받을 수 있으며, 한국에서 납부한 부가가치세, 부동산 관리비용, 수선비, 감가상각비 등은 비용으로 소득액 계산에서 공제받을 수 있다.

미국 시민권자의 국내 금융자산신고의무…부동산은 신고 대상 아니야

미국 시민권자의 해외금융계좌 신고의무와 관련해서는 연방 재무부에 신고하는 FBAR(Report of Foreign Bank and Financial Accounts)와 IRS에 신고하는 FATCA(Foreign Account Tax Compliance)로 나뉜다.

FBAR에 따르면 1년 동안 어느 시점이든 모든 해외금융계좌 잔고의 합계액이 1만 달러를 초과하는 경우 이를 다음 해 6월 30일까지 연방 재무부에 신고해야 한다. FATCA에 따르면 해외금융자산 5만 달러 이상을 보유한 미국 납세자는 소득세 신고 시 해외금융자산 정보도 같이 신고해야 한다. 이런 해외금융계좌에는 은행계좌, 위탁계좌, 출자 · 채권지분 등이 포함되나 부동산은 포함되지 않으므로 국내 부동산은 FBAR이나 FATCA 신고대상은 아니다.

내국인 해외금융자산 및 해외부동산 신고의무…잔액 10억원 초과시 의무 신고

미국 시민권자의 FBAR, FATCA 등에 따른 신고의무와 마찬가지로, 내국인(거주자)에게도 비슷한 내용의 해외금융자산 신고의무가 있다. 해외금융회사에 개설된 해외금융계좌를 보유한 거주자 및 내국법인 중 해당 연도의 매월 말일 중 어느 하루의 보유계좌잔액이 10억 원을 초과하는 경우 신고의무가 있다. 또한 차명계좌의 경우에는 계좌의 명의자와 그 계좌의 실질적 소유자 모두 신고의무자에 해당한다.

신고 의무자가 되는지에 관해 특히 문제가 되는 것은 비상장주식을 소유한 경우로, 비상장주식은 상장된 주식과는 달리 그 시가를 산정하기 어려운 경우가 많다. 만일 특별한 사정에 의해 시가를 확인할 수 있거나 확인해 본 사실이 있다면 그 시가를 기준으로 다른 금융자산과의 합이 10억 원을 초과하는 지 여부를 검토해 봐야 한다. 하지만, 그러한 사정이 없다면 비상장주식의 시가를 개인이 쉽게 알 수는 없다. 시가 산정이 곤란하다면 취득가액을 기준으로 시가를 산정할 수도 있다.

해외금융자산 미신고…과소신고액 10% 과태료

해외금융자산을 신고기한 내에 신고하지 않거나 과소 신고한 경우에는 미신고 또는 과소신고액의 최고 10%에 해당하는 금액의 과태료를 부과받을 수도 있다. 이러한 미신고나 과소신고가 어떻게 적발될 수 있을 것인지에 대해 궁금해 하는 분들이 있을 것으로 보인다.

2016년 7월 말 기준으로 한국과 다자간 조세행정공조협약을 맺은 나라는 미국, 스위스와 싱가포르 등을 포함해 98개국으로 이들 협약국과는 금융정보교환이 가능하다. 그 외에도 한국은 2014년 3월 미국과 조세정보자동교환협정을 맺고 금융기관이 국세청에 전년도말 기준으로 보고한 금융계좌 정보를 양국 국세청이 매년 정기적으로 상호교환하기로 약속했다. 홍콩은 다자간 조세정보자동교환협정에 참여하지 않았고, 한국과의 조세정보자동교환협정의 경우 2014년 7월 정식 서명 이후 2015년 4월 비준동의안이 제출돼 홍콩에서는 2015년 말 국회를 통과했다. 한국은 국회 비준 절차가 진행 중이다. 따라서 현재까지는 한국과 홍콩 간의 직접적인 금융계좌 정보 공유는 없는 상황이다.

그 외에도 거주자는 미국과 달리 주거 이외의 목적 또는 주거 목적으로 외국의 부동산을 구입하고자 하는 경우 사전에 거래 외국환은행에 부동산취득신고서를 제출하여 수리를 받아야 대금을 미국으로 송금해 부동산을 구입할 수 있다. 이와 같은 국내 거주자의 해외부동산 취득 자료는 거래 외국환은행을 통하여 국세청에 통보된다.

이처럼 국내에 거주하든 해외에 거주하든 외국에 소유하고 있는 자산을 숨길 수는 없는 시대가 되었다. 이제 국내외에 산재된 재산들에 대해 적법하게 세금을 납부하면서 어떻게 하면 자산을 효율적으로 잘 관리할 수 있을 지에 대한 고민을 새롭게 시작할 시기이다.


외국인의 국내 부동산 매입 제한 없어…세금은
법무법인(유한) 바른에서 파트너 변호사로 근무하고 있는 김도형 변호사는 2002년 제44회 사법시험(연수원 34기)에 합격했다. 한국증권법학회 이사, 금융보험법연구회 간사 등 금융·증권·자본시장 분야 전문가로 활동하고 있으며, 고려대 법학전문대학원에서 겸임교수(금융법실무)를 맡고 있다.



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