일조권 침해, '수인 한도' 넘으면 '건축허가취소'까지 가능할 수도

필자는 최근에 서울 강남구에 소재한 학교법인으로부터 일조권 침해관련 소송을 의뢰받았다. 학교법인 산하에 있는 중학교 근처에서 아파트 재건축이 진행되고 있는데, 해당 아파트가 학교 건물과 지나치게 가까이에 지어지고 있어서 장차 아파트가 준공될 경우 학교건물에 햇빛이 들지 않을 우려가 있다는 것이다.



더군다나 학교에서는 음악, 체육수업 등으로 각종 소음이 발생할 수 있는데, 아파트 입주 후 주민들이 이에 대해서 민원을 제기할 우려도 상당할 것을 우려했다. 학교법인 측에서는 해당 아파트의 설계변경을 통하여 층수를 낮추거나, 아파트와 학교 간의 이격거리를 벌리기를 원해 조합과 협상했지만, 조합 측에서는 전혀 반응을 보이지 않았다.

아래에서는 일조권침해의 기준과 피해자의 구제방법에 관하여 살펴보겠다. 참고로 위 학교법인은 공사 중지 가처분신청을 하기로 했다.

◇ 일조권 침해는 '수인한도'를 넘어서는 경우 성립

일조권은 말 그대로 '햇볕을 볼 권리', 즉 '건축물이 타인의 건축물로 인하여 태양의 광선을 차단당하지 않을 권리'다. 대도시에서 타인의 건축물로 일조권을 전혀 제한받지 않을 수는 없다. 어느 정도는 참아야한다.


이것이 '수인한도'이며, 대법원은 "건물의 신축으로 인하여 이웃에 거주하는 자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받게 되는 경우, 그 신축행위가 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 허용되는 수인한도를 넘어야 하고, 어떠한 건축행위가 수인한도를 넘는 것인지 여부는 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결)"라고 판시하고 있다.



좀 더 구체적으로는 다수의 하급심 판례에서 따르고 있는 기준으로 "동지를 기준으로 오전 8시부터 16시 사이에 총 일조 4시간 또는 오전 9시부터 15시 사이에 연속일조 2시간(서울고등법원 1996. 3. 29. 선고 94나11806 판결)"이 있다. 이 정도의 일조시간이 확보되지 않으면 '수인한도'를 넘어서는 일조침해가 된다고 하는 것이다. 다만 학교의 경우 학교보건법과 서울특별시교육청 학교 일조기준 및 분석방법에 관한 규칙 등에서 별도의 행정 기준을 마련하고 있기도 하다.

◇ 일조권 침해…건축허가취소, 공사중지 또는 손해배상청구 가능

일조권이 침해되는 경우, 피해자는 행정소송으로 ‘건축허가취소청구’, 민사법적으로는 소유물 방해배제청구권에 기한 ‘공사중지청구’와 불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수 있다.

건축허가취소청구는 누가 원고가 될 수 있는지의 문제 때문에 신축건물의 정북방의 토지 또는 건물 소유자로 피해자가 한정된다. 공사중지는 기초공사가 완결되기 이전까지만 청구할 수 있으며, 이 경우 대법원 판례에 의하면 손해배상보다는 좀 더 엄격한 심사가 진행된다.


공사자체를 중지하는 것은 건물 신축자 입장에서는 금전배상보다 훨씬 큰 타격이 될 수 있기 때문이다. 손해배상청구는 일조권 침해 이전과 이후의 재산상 가치 평가액 차액을 평가하는 방식으로 진행된다.

일조권 침해 관련 소송의 경우, 일조권 침해여부에 관한 수인한도 충족여부를 판단하기 위해 변호사는 물론이고 감정평가사나 경우에 따라 관련 전공 대학교수도 참여해야 할 수 있으므로, 관련 소송 경험이 있는 전문가의 도움을 받는 것이 필요할 것이다.






법무법인 정의 대표인 강동원 변호사는 부동산 및 기업법 분야의 소송을 주로 수행하고 있다. 부동산 분야는 재개발, 재건축 사건을, 기업법 분야는 자문과 송무를 통한 기업 리스크 관리 분야를 주로 다루며, 머니투데이 더엘(the L)에 관련 칼럼을 연재하고 있다.



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