주택 취득, 임대사업자 등록을 통한 절세 고민해야

최근 강남지역 중심으로 일부 지역의 주택가격이 상승하고 분양시장이 과열되고 있다. 이미 주택을 보유한 세대가 새로운 주택을 취득할 경우 취득세와 보유에 따른 재산세, 종합부동산세 등이 늘어나는데, 임대주택 사업자등록을 활용해 절세할 수 있는 방법을 알아본다.


주택을 취득할 때는 먼저 취득세를 내야 한다. 취득세는 취득가액, 국민주택규모(전용면적 85㎡)에 따라 농어촌특별세, 지방교육세를 포함해 취득가액의 1.1~3.5%를 내야 한다.

주택을 보유함에 따라 발생되는 세금은 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 있다. 재산세는 7월과 9월에 2회 분할해 각 개별주택별로 납부하며, 종합부동산세는 주택공시가격이 6억원을 넘으면 12월에 납부한다. 1세대 1주택자의 경우 주택공시가격이 9억원이 넘어야 종합부동산세를 낸다.

또한 2주택 이상 다주택을 보유하고 임대소득이 발생된 경우 종합소득세를 내야 한다. 단 연간 주택 임대수입금액이 2000만원 이하인 경우 비과세된다.

최근 정부에서는 비과세 적용 기한을 2년 더 연장하는 것으로 세법개정안을 국회에 제출한 상태다. 연간 주택 임대수입금액이 2000만원을 초과하면 다른 종합소득과 합산하여 6.6~41.8%의 세율을 적용해 종합소득세를 내야 한다.


위와 같이 주택 취득부터 보유 그리고 양도단계까지 발생되는 세금을 줄이기 위해서 주택임대사업자 등록을 고려해보아야 하는 데 다음과 같은 세제혜택이 있다.

주택임대사업자의 취득세 혜택은 전용면적 60㎡이하 공동주택(아파트, 다세대, 연립주택)에 대해 전액 면제하고, 60~80㎡의 면적은 50%를 감면한다. 임대사업자 등록은 주택을 취득 후 60일 이내에 관할 시, 군, 구청에 하면 된다.

재산세의 경우 2세대 이상을 임대 시 40㎡이하인 공동주택은 전액 면제, 40~60㎡의 면적은 50% 감면, 60~85㎡의 면적은 25%를 감면한다. 준공공임대주택은 40㎡이하는 전액, 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 감면한다. 준공공임대주택이란 임대료 증액 제한(5%), 전용면적 제한(85㎡), 임대의무기간(8년이상) 등 공공성을 갖는 임대주택을 말한다.

종합부동산세의 경우 시, 군, 구청에 사업자등록하고 세무서에 사업자등록을 한 임대주택에 대해서 종합부동산세 합산배제 신고를 하면 종합부동산세가 면제된다. 종합부동산세가 면제되는 임대주택은 수도권의 경우 주택공시가격이 6억원, 수도권 이외의 지역은 3억원 이하이며, 5년이상 임대를 해야 한다.

종합소득세의 경우 주택공시가격이 6억원 이하이고 국민주택 규모(전용면적85㎡)이하인 임대주택을 3세대 이상, 4년이상(준공공임대주택은 8년) 임대하는 경우 올해말까지 발생된 임대소득에 대해 소득세의 30%(준공공임대주택은 75%)를 감면해주고 있다. 정부에서는 2019년 말까지 3년 더 연장하여 감면하는 것으로 국회에 세법개정안을 제출한 상태다.

임대주택 사업자등록 후 거주주택이나 임대주택을 양도 시 양도소득세에 대한 세제혜택도 있다.

임대주택을 제외한 거주주택을 양도하는 경우 1주택자로 보아 양도소득세 비과세혜택이 적용된다. 비과세요건은 일반적인 1세대 1주택 비과세요건인 2년이상 보유요건에 추가로 2년 이상 거주를 해야 한다.

임대주택을 양도하는 경우에는 준공공임대주택에 대한 세제혜택이 있다. 양도소득세를 전액감면하거나 장기보유특별공제를 많이 해주는데 둘 중 선택하면 된다. 2015년1월1일~2017년12월31일에 취득하고 취득일로부터 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록한 후 계속해 10년 이상 임대한 후 양도시 임대기간 중 발생된 양도차익에 대해 양도소득세를 100% 감면한다. 준공공임대주택을 8년 이상 임대 후 양도하는 경우 양도소득세 계산시 장기보유특별공제율을 50% 적용하고, 10년 이상 임대 후 양도시 70%를 공제한다.

임대주택을 6년이상 임대한 후 양도 시 임대기간에 따라 장기보유특별공제율을기존 공제율에 2~10% 추가공제하는 세제혜택도 있다. 단 앞의 준공공임대주택에 대한 장기보유특별공제율과 중복 적용받을 수 없기에 둘 중 하나를 선택햐야 한다.