[법과시장]어느날 집앞에 고층건물이 들어선다면

전선애 변호사

행복하게 살아가기 위해서는 여러 조건이 필요하다. 일조권도 그중 하나다. 일조권이란 햇빛을 향유할 수 있는 권리로, 주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 필수적인 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 된다.

근래 들어 공업화, 산업화에 따른 도시화가 가속되고 지가상승으로 건물이 고층화되면서 일조권을 둘러싼 사회문제가 대두 되고 있다. 특히 우리나라는 국토가 협소하고 도시지역에 인구가 과밀해 일조권, 조망권 등 생활이익 침해 문제가 많다. 인근 아파트 주민들이 재건축정비사업조합을 상대로 한 공사금지가처분이 인용되기도 하고, 일조권침해를 이유로 인근 주민들이 시공사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 수억원이 인용되기도 하는 등 일조권 관련 판결들이 연일 쏟아지고 있다.


어느 날 갑자기 우리 집 코앞에 고층 오피스텔이 들어서고 하루종일 햇빛이 들게 되지 않는다면 기분이 어떨까. 얼마전 찾아온 A아파트 주민들의 이야기다. 아파트 인근에 11개동 35층 규모의 신축 아파트가 들어서자 주민들은 일조권이 침해당했다며 시청에 민원을 제기했다. 하지만 준주거지역이라 건축법상 규제가 적용되지 않는다는 답변만 돌아오자 결국 법원에 공사중지가처분신청을 했다.

우리 건축법은 주거지역의 경우 일조 확보를 위해 인접 대지경계와의 거리에 따라 건물 높이 등을 제한하는 규정을 두고 있다. 그러나 이러한 법적 규정을 모두 준수했다고 해서 무조건 일조권 침해에 대한 책임이 없다고 볼 수 있을까.

최근 건물 신축시 당시의 법적 규제를 모두 준수했다 하더라도, 현실적으로 일조방해가 있는 경우 일조권침해를 인정한 판결이 선고되고 있어 화제다. 서울중앙지방법원은 서울 독산동 한 아파트의 주민 87명이, 인근 아파트 시행사를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 9억7400여만원을 지급하라는 판결을 내렸다.


법원은 “건물 신축 당시 법적 규제를 모두 준수해 건축했다 할지라도, 실질적으로 일조방해가 발생했고 그 정도가 커 사회통념상 참을 수 있는 한도를 넘은 때에는 위법행위가 된다”며 “시행사는 피해 아파트에 일조권침해를 이유로 한 손해배상을 하라”고 판단했다. 다만 “제한된 공간에 많은 사람이 거주해야 하는 도시 환경 속에서 어느 한 당사자의 일조이익 등을 절대적으로 보장할 수는 없다”며 시행사가 관계법령을 위반한 적이 없는 점 등을 고려해 손해배상 책임을 60%로 제한했다.

그렇다면 법원이 한도를 넘는 것으로 판단하는 기준은 무엇일까. 일조방해행위가 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등이 고려된다.

일반적으로 공동주택의 경우 동지일 기준 오전 8시부터 오후 4시 사이 총 4시간 이상, 오전 9시부터 오후 3시 사이 연속해 2시간 이상의 일조를 확보하지 못하면 일조권 침해에 해당할 수 있다.

지역성에 따라 주거지역이 아닌 경우 기준은 더욱 엄격하다. 법원은 피해건물이 주거지역, 가해건물이 상업지역에 위치할 경우 총 일조시간이 1시간 미만이고, 연속일조시간이 30분 미만일 경우에도 수용할 수 있는 한도를 넘는다는 기준을 적용하고 있다

일조권 침해 시 피해자들은 시공단계에서는 공사중지가처분, 시공 이후는 손해배상청구소송 제기가 가능하다. 그러나 분쟁이 발생할 경우 양측이 입는 손실, 사회적 비용은 만만치 않다. 건설사의 경우 수인한도 기준을 숙지하고, 인근 건물에 미치는 일조 영향에 대한 사전조사를 철저히 하고 인근 주민들과 협의하는 등 예방이 가장 중요하다.

나아가 건축법 등 관련 법령에 대한 검토가 필요하다. 현재 주거지역의 경우에는 건축법령에 따라 건축허가를 받은 후 착공을 하지만, 이후 일조권 등의 문제가 발생하면 문제가 될 수 있는 것이다. 또한 주거지역뿐 아니라 준주거지역의 경우에도 실질적으로는 주거목적으로 활용되는 경우가 많아, 주거지역에 대한 규제만으로 충분한 지 검토해봐야 한다.