부동산·항공기·귀금속…"대체투자가 대체 뭔가요?"

대체투자는 주식, 채권 등의 전통적 투자자산을 제외한 나머지 자산(부동산, 인프라, 원자재 등)에대한 투자와, 전통적 투자방법이 아닌 새로운 전략을 활용한 헤지펀드, 사모펀드 등을 통틀어 일컫는 말입니다.


그동안 기관투자가 중심이던 대체투자 시장에 최근 들어 많은 공모상품들이 출시되면서 투자자들의 선택의 폭이 넓어졌지만, 다양한 상품들을 포괄하는 개념이고 정보가 한정되어 있어 아직 대체투자를 생소하게 생각하는 분들이 많습니다.

대체투자 시장에서 가장 큰 비중을 차지하는 상품은 부동산 펀드입니다. 부동산이라는 실물자산에 투자한다는 안정성과 함께 임대수익을 통한 배당, 부동산 경기 상승시 매각 차익을 기대할 수 있다는 점에서 꾸준한 인기를 끌어 왔습니다.

최근에는 국내 부동산 시장이 낮은 임대수익률과 신축 오피스 공급에 따른 공실률 상승으로 기대수익률이 낮아지면서, 상대적으로 높은 수익률의 해외 부동산, 특히 유명 글로벌 기업이 장기 임대차계약을 맺은 부동산에 투자하는 상품들로 관심이 옮겨가고 있습니다. 그간의 가격 상승으로 인해 자산거품에 대한 논란이 있고, 금리인상 시기에는 일반적으로 부동산 가격이 하락한다는 우려 또한 있지만, 경기 회복과 투자자금의 지속적인 유입으로 부동산 매매시장에서의 가격 상승세는 여전히 유지되고 있습니다.

부동산은 물가상승기에 자산 가치와 임대료가 함께 상승하기 때문에 물가가 차츰 오름세를 시작하는 지금같은 리플레이션 시기에 더욱 적합한 투자처로 보입니다. 그동안 부동산 펀드의 주요 투자대상이 오피스 빌딩이었다면 최근에는 물류창고가 새로운 투자처로 떠오르고 있습니다. 인터넷과 스마트폰을 이용한 온라인 쇼핑시장이 발달하면서 국내 택배시장 규모는 확대되는 반면 물류창고의 공급은 충분치 않아 상대적으로 높은 임대수익률이 기대되며. 물류창고는 임차기간이 장기인 경우가 많아 오피스 빌딩보다 공실 위험이 낮다는 장점도 있습니다.


부동산 간접투자를 원하지만 유동성이 염려된다면 상장된 리츠나 부동산ETF에 투자하는 방법이 있습니다. 소액으로도 투자 가능하고 언제든 현금화 할 수 있는 대신 부동산 시장 뿐 아니라 주식시장의 영향도 함께 받아 변동성이 크다는 단점이 있습니다. PF(Project Financing)대출은 시행사가 개발하는 건설 프로젝트에 공사자금을 대여하고 고정이자를 받는 상품으로 시행사 대비 신용도가 높은 시공사의 책임준공과 채무인수, 해당 부동산에 대한 담보 설정 등 다양한 신용보강장치를 통해 안정성을 높입니다. 만기가 짧다는 장점이 있지만 보통 최소투자가능금액이 높고, 준공 후 미분양의 가능성이 있기 때문에 분양율이 높은 상품, 시공사의 매입보증 뿐 아니라 금융기관이 매입을 확약해 원리금 회수가능성을 높인 상품을 선택하는 것이 좋습니다.

부동산 펀드의 위험요소는 대부분 만기가 길고 폐쇄형이어서 중도매각이 어렵다는 점, 임차인 계약 해지에 따른 공실 발생으로 인한 임대 수익의 하락, 재매각이 안될 경우의 만기 연장 가능성, 만기시 매각 가격하락에 따른 손실 가능성, 해외 부동산 펀드의 경우 해당 국가의 환경, 제도 변화 등이 있습니다.

따라서 투자대상 부동산의 입지나 매수가격이 적절한지, 임차인의 재무상황과 임차기간, 채권 순위나 대출의 LTV(Loan To Value)비율, 향후 펀드의 원활한 매각을 위해 만기 도래시점의 잔여 임차기간까지 따져보는 등 부동산 직접투자와 마찬가지의 주의를 기울일 필요가 있습니다.

경제가 성장하고 여행 인구가 늘어나면서 항공기 수요 또한 증가하고 있습니다. 항공기는 가격이 높아 구입시 대규모 자금이 필요하기 때문에, 그 동안 항공사들은 항공기를 담보로 은행으로부터 구매비용을 빌려왔습니다. 이 때 발생하는 차입금은 항공사의 부채비율을 증가시켜 재무건전성을 악화시키기 때문에 최근 특수목적회사(SPC: Special Purpose Company)를 설립하여 항공사에 일정기간 리스 형태로 항공기를 제공하고 리스료를 받는 형태의 항공기 금융이 증가하고 있습니다. 항공기 제작은 기술 및 자본집약적 사업이며 안정성에 대한 구매자들의 신뢰로 진입장벽이 높은 산업이어서 에어버스와 보잉 두 회사가 80%이상 시장을 독점하고 있습니다. 그래서 항공기 수요가 늘어나도 공급이 제한적이며 신규 항공기 가격 인상을 위해 중고 항공기 가격 또한 조절하기 때문에 투자대상자산인 항공기의 가격이 안정적으로 유지된다는 장점이 있습니다.

사모대출펀드(PDF: Private Debt Fund)는 투자자들의 자금을 모아 은행 대출이 어려운 기업에 대출하거나 발행이 어려운 회사채를 매입해주는 상품입니다. 기업 M&A시 PDF를 이용하는 경우가 많은데, 100% 지분투자자로만 기업을 인수하는 것보다 자금 모집이 쉽고 레버리지 효과로 지분투자자의 자기자본수익률을 높일 수 있다는 장점이 있습니다. M&A가 지연되는 경우에도 투자자금이 묶이는 지분투자자와는 달리 대출채권 투자자는 채권의 차환발행 등을 통한 상환의 여지가 있어 지분투자자에 비해 목표수익률이 낮은 대신 상대적으로 낮은 리스크를 보유하게 됩니다.

최근 새롭게 주목받는 상품으로 보험연계증권(ILS: Insurance Linked Securities))이 있는데 이는 보험의 위험을 일반투자자를 대상으로 유동화한 증권입니다. 보험회사는 보험연계증권 발행자에게 재보험료를 납부하는 대신 재난발생시 보상금을 지급받으며, 투자자의 수익은 보험 이벤트 발생여부에 따라 정해집니다. 재난이 발생해도 일정 피해규모 이상이어야 보험금이 지급되기 때문에 보상금 지급 가능성이나 예상 손실률이 매우 낮으며 다양한 지역에 분산 투자하고 있어 과거 자연재해가 발생했을 때도 일시적 하락을 보였을 뿐 2002년 이후 매해 플러스의 연간 수익률을 보였습니다.

금융시장 상황과 무관하게 수익률이 결정되는 절대수익형 상품으로 주식, 채권 뿐 아니라 다른 대체투자자산과도 상관관계가 낮습니다. 비교적 낮은 기대수익률이 단점이었지만 이의 보완을 위해 레버리지를 활용해 수익률을 높인 상품들이 최근 출시되고 있어 앞으로는 투자자들의 많은 관심이 예상됩니다.

최근 아시아투자은행(AIIB)이 국민연금, 한국투자공사 등과 8500억 규모의 인도 인프라 펀드를 조성했습니다. G20도 아프리카 지역의 민간 인프라 투자 활성화에 합의했으며 미국 트럼프 대통령도 자국의 인프라 투자에 1조 달러 투입을 공약하는 등 인프라 투자가 당분간 세계적인 화두가 될 전망입니다.

우리나라도 예전에 우면산 터널, 인천국제공항 고속도로, 용인-서울 고속도로 등이 모두 인프라 펀드를 통해 건설되었지만, 최소운용수입보장(MRG)제도의 폐지로 정부가 SOC사업자에게 일정 수입을 보장해 주는 혜택이 없어지면서 국내 인프라의 민간투자사업규모는 계속 감소해 왔습니다. 그러나 이머징 국가들의 경우 산업화, 도시화에 따른 인프라 수요가 계속 확대되고 있고 선진국도 기존의 낡은 인프라에 대한 교체수요가 있으며, 각 국 정부가 재정적 부담 감소를 위해 민간투자를 더욱 활성화 할 것으로 보여 해외 인프라 투자의 기회는 계속될 것으로 기대됩니다.

이 외에 귀금속, 원유, 농산물 등 이미 친숙해온 원자재 투자상품들도 대체투자의 범주에 속합니다. 현재 해외 연기금의 대체투자 비중은 약 25%이며 국민연금 또한 연금의 안정적 지급과 수익률 제고를 위해 전체 투자에서 대체투자가 차지하는 비중을 지금의 10%수준에서 점차 늘려갈 계획이라고 합니다. 대체투자상품은 주식, 채권 등과 수익률의 상관관계가 낮아 대체투자자산을 편입하는 것이 편입하지 않는 것보다 전체 포트폴리오의 위험성을 낮춰주는 효과가 있습니다. 특히 고령화 시대를 맞아 안정적인 고정 수익의 발생을 투자의 목적으로 하는 고객들이 늘어나고 있기 때문에, 주식 대비 위험과 변동성은 낮고 채권 금리보다 높은 수익률이 기대되는 중위험 중수익 상품이면서 대부분 주기적인 배당지급 형태로 이루어진 대체투자 상품은, 이름이 가진 두 가지 의미처럼 선택 가능한 “대체”상품에 머물지 않고 투자의 좋은 “대안”상품이 될 것으로 보여집니다.