건설사들, 단순 도급보다 '돈되는' 자체개발 확대

대형건설사들이 주택사업에서 단순 도급보다 이익률이 높고 디벨로퍼(부동산 개발업체)로서 역량을 강화할 수 있는 자체사업을 점차 확대하고 있다. 정부의 주택시장 규제가 강화하면서 도급물량이 감소하면 자체사업 확대를 통한 수익개선 시도가 활기를 띨 것으로 보인다.
　
2일 건설업계에 따르면 주택사업에서 단순도급에 치중하던 대형건설사들이 자체사업 비중을 확대하며 수익성 개선에 공을 들이고 있다. 자체사업은 용지매입부터 개발·기획, 인허가, 분양·마케팅, 시공, 사후관리까지 총괄하는 사업이다. 공사비에서 공사원가를 제하고 이익을 남기는 단순 도급시공과 비교해 이익률이 통상 2~3배 이상 높은 반면 자금조달이나 분양과정에서 시장환경이나 규제 등에 따른 리스크(위험)를 감수해야 한다.
　
건설사들은 단순 도급에서 탈피해 부동산 개발로 영역을 확대, 디벨로퍼로 성장하기 위해 자체사업을 점차 확장하는 추세다. 주택시장 호황기에는 도급물량만 소화해도 안정적인 수익성 확보가 가능하지만 정부의 규제 강화로 도급물량이 감소하면 자체사업을 통해 수익성을 개선하려는 필요성이 높아진다.
　
대형건설사 가운데서도 자체사업 확대에 적극적이라는 평가를 받는 곳이 현대산업개발이다. 신한금융투자에 따르면 현대산업개발은 지난해 자체사업 매출총이익률이 27.4%를 기록했고 올해 연간 이익률도 29.3%로 30% 수준에 도달할 것으로 전망된다. 주택사업에서 자체사업이 차지하는 비중은 2015년까지만 해도 단순 도급보다 압도적으로 낮았지만 올해 3분기 누적 기준으로 32% 수준까지 크게 확대됐다.
　
오경석 신한금융투자 연구원은 “현대산업개발의 올해 주택 매출총이익률(추정치)을 15% 내외로 보면 자체사업은 이익률이 2배 가까이 높다고 볼 수 있다”며 “단순 도급은 공사원가에 이익을 더한 공사비로 계약하지만 자체사업은 분양 성공시 창출되는 수익을 온전히 인식하기 때문에 사업 호황기에 영업 레버리지가 극대화하는 효과가 있다”고 설명했다. 그러면서 “최근 ‘8·2 부동산대책’을 포함한 규제로 주택시장 둔화가 우려되긴 하지만 앞으로도 자체사업은 더욱 확대될 것”이라며 “오히려 개발역량의 핵심인 용지를 저가에 매입할 수 있는 기회”라고 말했다.
　
대림산업도 올해 ‘신흥 부촌’으로 부상한 서울 성동구 성수동에서 고급 주상복합 ‘아크로 서울 포레스트’ 단지를 성공적으로 분양했다. 대림산업이 직접 부지를 매입해 자체 개발한 사업으로 단지 내부 상가 역시 입점부터 운영·관리까지 도맡는다. 2018년 1월 입주를 목표로 공사가 한창인 경기 화성시 동탄2신도시 ‘e편한세상 동탄’도 자체사업지다. 앞서 2015년말 분양한 단지는 최고 25층, 19개동 총 1526가구 대단지로 SRT(수서발 고속철도) 동탄역이 차량으로 5분 거리에 위치한 입지다.
　
대우건설은 현대건설, 포스코건설 등과 컨소시엄을 꾸려 다음달 중 하남 감일지구에서 ‘하남 포웰시티’ 분양에 나설 예정이다. 단독 사업으로는 내년에 분양계획인 ‘수원 영흥공원 푸르지오(명칭 미정)’가 있다. 아직까지 주택사업에서 도급이 차지하는 비중이 높지만 매년 1~2건씩 자체사업을 이어오고 앞으로도 관련 사업을 꾸준히 확대한다는 계획이다.

시장에선 대형 건설사들이 규제강화, 금리인상 가능성 등 시장환경이 녹록지 않은 상황에서 위험부담은 있지만 수익 개선을 위한 자체사업을 꾸준히 늘려 나갈 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 “개발사업은 현금이 풍부하고 자금조달 역량을 갖고 있는 건설사에게 절대적으로 유리한 사업”이라며 “서울이나 수도권 등지에서 좋은 입지에 토지를 매입하기가 쉽지 않지만 다양한 영역으로 자체 개발사업을 확대하는 추세”라고 말했다.